Artikel:

Geen heffing van btw bij de levering verhuurd vastgoed

09 juni 2022

In de vastgoedpraktijk worden met de Belastingdienst regelmatig discussies gevoerd over de vraag of de levering van verhuurd vastgoed is onderworpen aan de heffing van btw. Dat is niet het geval als de levering kwalificeert als de overdracht van een onderneming of een gedeelte hiervan (in btw-termen een geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen). De koper treedt dan namelijk in de plaats van de verkoper en neemt zijn herzieningstermijnen over. De koper wordt niet geconfronteerd met btw die hij mogelijk niet kan aftrekken of – indien hij wel recht op aftrek heeft - moet voorfinancieren bij de aankoop.

Tot op heden werd er in de Nederlandse praktijk vanuit gegaan dat de levering van verhuurd onroerend goed door projectontwikkelaars belast is met btw indien zij zelf niet de bedoeling hebben het vastgoed te exploiteren. Het vastgoed wordt dan aangemerkt als voorraad. Recent heeft Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in een tweetal procedures echter geoordeeld dat de levering van (kort) verhuurd vastgoed was aan te merken als de overdracht van een onderneming, waardoor btw-heffing achterwege kon blijven.

Volgens het Gerechtshof is er op het moment van de overdracht sprake van autonome economische activiteit die als zodanig een onderneming vormt en is de intentie van de verkoper om het vastgoed na oplevering te verkopen niet van belang.

Impact vastgoedsector

In 2020 heeft de Hoge Raad een uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in stand gelaten waaruit leek te kunnen worden afgeleid dat er geen sprake is van de overdracht van een onderneming bij de levering van vastgoed dat kort voorafgaand aan de overdracht wordt verhuurd indien de verkoper zelf niet de intentie tot exploitatie van het vastgoed heeft. De recente uitspraken van Hof Arnhem-Leeuwarden zijn anders. Wij verwachten dat hiertegen beroep in cassatie wordt ingesteld, waarna de Hoge Raad een oordeel mag geven. .

Bent u een vastgoedontwikkelaar of koopt u verhuurd vastgoed dat  is (her)ontwikkeld? Dan raden wij aan om op voorhand nauwkeurig vast te stellen of er sprake is van een overdracht van een onderneming. Mogelijk is hierbij afstemming met de belastingdienst noodzakelijk. Als een verkoper onterecht ervan uitgaat dat hij een onderneming levert en dit achteraf niet zo blijkt te zijn, dan loopt hij het risico dat er btw wordt nageheven. Andersom, er is  sprake van een overdracht van een onderneming, maar de verkoper berekent wel btw, dan loopt de afnemer het risico dat er btw wordt nageheven omdat ten onrechte gefactureerde btw niet in aftrek mag worden gebracht. Verder geldt dat de afnemer bij een overdracht van een onderneming  voor alle lopende btw-rechten en -plichten in de plaats treedt van de verkoper. Deze indeplaatstreding geldt ook voor de herziening van de btw-aftrek.

Meer informatie?

Als u vragen heeft of de mogelijkheden voor uw situatie wil laten beoordelen, neem dan contact op met een van onze adviseurs. Wij helpen u graag!