Wel of geen heffing btw bij levering van nieuwe woningen in verhuurde staat?

De Hoge Raad stelt vragen aan het Hof van Justitie. Wordt er wel of geen btw geheven bij de levering van nieuwe woningen in verhuurde staat? Benieuwd hoe dit zit en wat het belang is?

Reguliere situatie 

Bij de levering van nieuw vastgoed in leegstand wordt btw geheven. Door werking van de samenloopvrijstelling wordt er geen overdrachtsbelasting geheven, zodat er geen dubbele heffing van btw en overdrachtsbelasting plaatsvindt. Echter, de heffing van btw kan ongunstig zijn voor kopers die het vastgoed btw-vrijgesteld (laten) gebruiken. Denk aan woningverhuur. Deze kopers kunnen de aankoop-btw niet in aftrek brengen. Daarom zou het gunstig zijn om nieuwe woningen zonder btw-heffing te kunnen leveren.  

Overdracht btw-onderneming 

De verhuur van vastgoed vormt voor btw-doeleinden een ondernemingsactiviteit. Daarnaast geldt het uigangspunt dat de overdracht van een onderneming voor btw-doeleinden niet als prestatie wordt aangemerkt. Dit is het zogenaamde niet-leveringsbeginsel. Hierdoor wordt er geen btw geheven bij de overdracht van een onderneming, omdat er voor de btw geen levering is. Het zou dan in de lijn der verwachting liggen dat de levering van nieuwe woningen in verhuurde staat ook onder het niet-leveringsbeginsel vallen. Dit heeft tot gevolg dat er geen btw wordt geheven. 

Btw-belang 

De Hoge Raad is daar niet zeker van en stelt daarom vragen aan het Europese Hof van Justitie. Voor zowel ontwikkelaar als investeerder als huurder zou het gunstig zijn als er geen btw wordt geheven bij de levering van nieuwe woningen in verhuurde staat. De btw op de stichtingskosten is weliswaar niet aftrekbaar, daarentegen wordt er geen btw geheven over de verkoopprijs. Anders verwoord: er wordt geen btw geheven over de winstmarge van de verkoper. Dat werkt kostprijsverlagend.   

Wat nu te doen 

In de praktijk zien we dat het Europese Hof van Justitie gemiddeld twee jaar doet over een beslissing. Als je niet zolang kan wachten op het Hof van Justitie, dan zal je maatregelen moeten nemen om potentiële risico’s te mitigeren. Hoe? Neem geheel vrijblijvend contact op om met één van onze btw-adviseurs te sparren. 

Contact opnemen