De nieuwe beleidswaarde en het belang van een kwalitatief hoogwaardige MJOB/MJIB
De nieuwe beleidswaarde en het belang van een kwalitatief hoogwaardige MJOB/MJIB
De druk op de corporatiesector om te presteren is onverminderd groot. De bouw van een groot aantal sociale huurwoningen, de versnelling van investeringen in verduurzaming, de inspanningen in leefbaarheid en een maatschappelijke opgave om bij dit alles de huren betaalbaar te houden.
De ambities zijn groot maar het huidige volkshuisvestelijke bestel is op termijn niet langer toereikend om in een financieel gezonde toekomst te voorzien. En dan zijn de ontwikkelingen op het gebied van ESG, CSRD en klimaatrisico, welke in de toekomst een steeds grotere rol gaan spelen, nog niet meegenomen. De roep om ‘een duurzaam prestatiemodel voor de toekomst’ begint dan ook steeds meer weerklank te vinden. Ook op termijn dienen corporaties immers in staat zijn invulling te geven aan de volkshuisvestelijke opgaven.
De extra inspanningen zullen (grotendeels) met vreemd vermogen gefinancierd moeten worden, waarbij de grenzen van de ratio’s snel dichterbij komen. Zo blijkt uit recente cijfers dat nieuwbouw en investeringen in woningverbetering inmiddels per saldo volledig gefinancierd worden met vreemd vermogen omdat de operationele kasstromen onvoldoende ruimte bieden voor deze uitgaven.
Vastgoeddata vervult hierbij een belangrijke sleutelrol. Waarbij consistentie, nauwkeurigheid, volledigheid, validiteit, uniciteit en tijdigheid van gegevens belangrijke pijlers zijn voor het bepalen van de juiste uitgangspunten en het te voeren beleid.
Kwalitatief hoogwaardige data dragen bij aan een accurate waardebepaling van het bezit, waarbij data over de daadwerkelijke staat van het bezit (o.a. conditiemetingen) belangrijke ingrediënten zijn voor het opstellen van de 60-jarige onderhoudsbegroting. In het gevoerde beleid komt naar voren welke maatregelen in de komende jaren worden uitgevoerd. De meerjaren onderhoudsbegroting dient per complex te worden bepaald, waarbij uitgangspunten worden onderbouwd met concrete bronnen, rekening houdend met de conditie van de verschillende complexen. De gekozen uitgangspunten dienen hierbij uitlegbaar te zijn in relatie tot het gerealiseerde en het vastgestelde beleid voor de toekomst. De 60-jaarsperiode bevat alle vastgestelde onderhoudscycli; zowel de kortere cycli (zoals schilderwerk en onderhoud aan installaties) als langere cycli (zoals dak- en kozijnvervanging) zijn opgenomen. Het duurzaamheidsbeleid van de corporatie geeft hierbij richting aan de te ondernemen acties om de doelen op het gebied van duurzaamheid te bereiken.
Binnen de investeringsbegroting is het belangrijk om goed na te denken over de uitgangspunten die worden gekozen. Een groot risico ligt in het te laag berekenen van de investeringsbedragen, waardoor later kan blijken dat het plafond aan investeringen sneller bereikt gaat worden en daarmee projecten niet uitgevoerd kunnen worden. Een reëel risico hierbij is dat door het te positief inrekenen van beleidsuitgangspunten, bijvoorbeeld een te positief huurbeleid of het te gunstig inrekenen van de onderhoudslasten een te rooskleurig beeld ontstaat van de werkelijke situatie. Kosten voor duurzame installaties blijken in de praktijk vaak fors hoger en komen niet altijd tot uitdrukking in normen van bijvoorbeeld de RVO. Waarbij in de begroting na jaar vijf de onzekerheid over prijsniveaus ook nog eens sterk toeneemt.
Zo blijken conditiemetingen lang niet altijd op orde en komen bij het uitvoeren van opnames met regelmaat verrassingen naar voren over de staat van de betreffende complexen. De vraag mag worden gesteld in welke mate conditiemetingen actueel en accuraat zijn? Ook blijken de conditiemetingen veelal niet logisch gekoppeld aan de MJOB. Binnen de MJOB is niet in alle gevallen een volledige cyclus opgenomen in de begroting en zijn Ingrijpende verbouwingen niet (volledig) meegenomen in de MJOB. Zodoende is er geen volledig beeld over het verloop van de benodigde uitgaven door de tijd.
Uitgangspunten vanuit de MJOB worden met een ‘korting’ vertaald naar de financiële meerjarenbegroting, welke vervolgens dient voor het bepalen van de onderhoudsnorm in de beleidswaarde. Al met al ontstaat hiermee de nodige ruis die het zicht op de reële uitgaven belemmerd. Met het toenemende belang van de MJOB en MJIB neemt ook het belang van de control functie toe. Deze lijkt in de praktijk vaak nog onvoldoende ingericht.
Het opstellen van een MJOB en MJIB vereist de nodige expertise en is bepaald geen sinecure. Naar onze inschatting overstijgt dit zelfs de inspanningen die destijds zijn geleverd om de voor de marktwaarde benodigde objectgegevens te verzamelen en naar het gewenste kwaliteitsniveau te brengen. Waarbij het destijds al een enorme opgave was om bijvoorbeeld de GBO oppervlaktes volgens NEN2580 in kaart te brengen. Uiteindelijk dienen de uitgangspunten binnen MJOB, meerjarenprognose en portefeuillestrategie met elkaar in lijn te zijn. Financiën, beleid, en vastgoed dienen elkaar optimaal te faciliteren bij deze opgave.
Duidelijk is dat de Nationale Prestatie Afspraken (hierna NPA) niet gehaald worden en dat deze worden geactualiseerd. Echter, ook bij een herziene NPA blijft de druk vanuit de politiek en samenleving om als sector hierin haar aandeel te leveren onverminderd hoog. De vraag die hier mag worden gesteld is hoe hard de overheid gaat sturen (Wet versterking regie volkshuisvesting) op het terugdringen van het woningtekort? Worden corporaties daarmee (weer) uitvoeringsorganisaties? En in welke mate zal onderlinge solidariteit en projectsteun vanuit Den Haag worden afgedwongen?
Wilt u meer weten over hoe uw organisatie invulling kan geven aan deze uitdaging? Neem dan contact op met een van onze contactpersonen.
De ambities zijn groot maar het huidige volkshuisvestelijke bestel is op termijn niet langer toereikend om in een financieel gezonde toekomst te voorzien. En dan zijn de ontwikkelingen op het gebied van ESG, CSRD en klimaatrisico, welke in de toekomst een steeds grotere rol gaan spelen, nog niet meegenomen. De roep om ‘een duurzaam prestatiemodel voor de toekomst’ begint dan ook steeds meer weerklank te vinden. Ook op termijn dienen corporaties immers in staat zijn invulling te geven aan de volkshuisvestelijke opgaven.
Beleidswaarde
In het licht van deze ontwikkelingen maakt de corporatiesector per verslagjaar 2026 de overstap van marktwaarde naar de beleidswaarde als grondslag voor de jaarrekening. Dit leidt tot een waardering van het vastgoed die naar verwachting stabieler zal zijn door de jaren heen en beter aansluit op de volkshuisvestelijke keuzes. De marktwaarde blijft hierbij van belang in het kader van toezicht en borging maar zal voortaan met een centraal georganiseerd waarderingssysteem worden bepaald, waarbij dient te worden voldaan aan de eisen die AW en WSW hieraan stelt.Financiering
Met de komst van de nieuwe beleidswaarde zijn ook de grenswaarden binnen het gezamenlijk beoordelingskader van Aw en WSW herzien. De nieuwe beleidswaarde resulteert weliswaar in een lagere LTV en een toename van de leencapaciteit, maar uiteindelijk wordt de daadwerkelijke leencapaciteit bepaald op basis van het totaalbeeld van alle financiële ratio’s. In de actuele begrotingen van corporaties zien we nu al dat in het tweede tijdvak van de vijfjaars prognoseperiode de ICR een knelpunt is waarmee de leencapaciteit wordt begrensd.De extra inspanningen zullen (grotendeels) met vreemd vermogen gefinancierd moeten worden, waarbij de grenzen van de ratio’s snel dichterbij komen. Zo blijkt uit recente cijfers dat nieuwbouw en investeringen in woningverbetering inmiddels per saldo volledig gefinancierd worden met vreemd vermogen omdat de operationele kasstromen onvoldoende ruimte bieden voor deze uitgaven.
Prognosticeren = realiseren
Vanuit Politiek Den Haag, Aw en WSW wordt steeds sterker aangestuurd op de realiseerbaarheid van de investeringsbegroting en de noodzaak voor de sector om werk te maken van de beloofde aantallen nieuwbouwwoningen. Waarbij vanuit het Ministerie van VRO nadrukkelijk wordt gewezen op de mogelijke politieke consequenties van het niet nakomen van deze prestaties. Een duidelijke kentering waarbij de focus lijkt te worden verlegd van doelmatigheid naar het leveren van prestaties ten aanzien van de gewenste bouw en verduurzamingsopgave.Datakwaliteit, beleid & uitgangspunten
Het WSW maakt zich hierbij (terecht) zorgen over de mate waarin de operationele kasstroom goed in beeld is. Zolang het zicht op het benodigde onderhoud bijvoorbeeld onvolledig is, vormt dit een concreet risico voor de sector, toezichthouders en de borg. Hierbij rijst de vraag hoe de balans tussen deze ambities en de financiële draagkracht van de sector in evenwicht kan worden gehouden?Vastgoeddata vervult hierbij een belangrijke sleutelrol. Waarbij consistentie, nauwkeurigheid, volledigheid, validiteit, uniciteit en tijdigheid van gegevens belangrijke pijlers zijn voor het bepalen van de juiste uitgangspunten en het te voeren beleid.
Kwalitatief hoogwaardige data dragen bij aan een accurate waardebepaling van het bezit, waarbij data over de daadwerkelijke staat van het bezit (o.a. conditiemetingen) belangrijke ingrediënten zijn voor het opstellen van de 60-jarige onderhoudsbegroting. In het gevoerde beleid komt naar voren welke maatregelen in de komende jaren worden uitgevoerd. De meerjaren onderhoudsbegroting dient per complex te worden bepaald, waarbij uitgangspunten worden onderbouwd met concrete bronnen, rekening houdend met de conditie van de verschillende complexen. De gekozen uitgangspunten dienen hierbij uitlegbaar te zijn in relatie tot het gerealiseerde en het vastgestelde beleid voor de toekomst. De 60-jaarsperiode bevat alle vastgestelde onderhoudscycli; zowel de kortere cycli (zoals schilderwerk en onderhoud aan installaties) als langere cycli (zoals dak- en kozijnvervanging) zijn opgenomen. Het duurzaamheidsbeleid van de corporatie geeft hierbij richting aan de te ondernemen acties om de doelen op het gebied van duurzaamheid te bereiken.
Binnen de investeringsbegroting is het belangrijk om goed na te denken over de uitgangspunten die worden gekozen. Een groot risico ligt in het te laag berekenen van de investeringsbedragen, waardoor later kan blijken dat het plafond aan investeringen sneller bereikt gaat worden en daarmee projecten niet uitgevoerd kunnen worden. Een reëel risico hierbij is dat door het te positief inrekenen van beleidsuitgangspunten, bijvoorbeeld een te positief huurbeleid of het te gunstig inrekenen van de onderhoudslasten een te rooskleurig beeld ontstaat van de werkelijke situatie. Kosten voor duurzame installaties blijken in de praktijk vaak fors hoger en komen niet altijd tot uitdrukking in normen van bijvoorbeeld de RVO. Waarbij in de begroting na jaar vijf de onzekerheid over prijsniveaus ook nog eens sterk toeneemt.
Kwaliteitsslag
In de praktijk zien we dat de er ten aanzien van de kwaliteit van de meerjarige onderhoudsbegroting, maar zeker ook de processen hieromheen, het nodige te verbeteren valt.Zo blijken conditiemetingen lang niet altijd op orde en komen bij het uitvoeren van opnames met regelmaat verrassingen naar voren over de staat van de betreffende complexen. De vraag mag worden gesteld in welke mate conditiemetingen actueel en accuraat zijn? Ook blijken de conditiemetingen veelal niet logisch gekoppeld aan de MJOB. Binnen de MJOB is niet in alle gevallen een volledige cyclus opgenomen in de begroting en zijn Ingrijpende verbouwingen niet (volledig) meegenomen in de MJOB. Zodoende is er geen volledig beeld over het verloop van de benodigde uitgaven door de tijd.
Uitgangspunten vanuit de MJOB worden met een ‘korting’ vertaald naar de financiële meerjarenbegroting, welke vervolgens dient voor het bepalen van de onderhoudsnorm in de beleidswaarde. Al met al ontstaat hiermee de nodige ruis die het zicht op de reële uitgaven belemmerd. Met het toenemende belang van de MJOB en MJIB neemt ook het belang van de control functie toe. Deze lijkt in de praktijk vaak nog onvoldoende ingericht.
Het opstellen van een MJOB en MJIB vereist de nodige expertise en is bepaald geen sinecure. Naar onze inschatting overstijgt dit zelfs de inspanningen die destijds zijn geleverd om de voor de marktwaarde benodigde objectgegevens te verzamelen en naar het gewenste kwaliteitsniveau te brengen. Waarbij het destijds al een enorme opgave was om bijvoorbeeld de GBO oppervlaktes volgens NEN2580 in kaart te brengen. Uiteindelijk dienen de uitgangspunten binnen MJOB, meerjarenprognose en portefeuillestrategie met elkaar in lijn te zijn. Financiën, beleid, en vastgoed dienen elkaar optimaal te faciliteren bij deze opgave.
Tools & Tech
Slim gebruik van interne & externe benchmarks draagt bij aan inzicht in de uitgangspunten van collega corporaties om deze vervolgens met elkaar in overeenstemming te brengen. Zo geven resultaten binnen Onderhoud & Verbetering vanuit de Aedes Benchmark inzichten in welke uitgaven gepaard gaan met onderhouds- en verduurzamingswerkzaamheden. Het toetsen van de eigen uitgaven aan externe marktconforme kengetallen levert aanvullend hierop waardevolle inzichten in de mate waarin de corporatie haar middelen efficiënt inzet. Ontwikkelingen op het gebied van informatietechnologie en AI bieden mogelijkheden voor de sector en toezichthouders om de beschikbare data om te zetten in waardevolle sturingsinformatie. Om zodoende optimale beslissingen te nemen.Duurzaam Prestatie Model
Inmiddels staat het Duurzaam Prestatie Model waarin de financiële en volkshuisvestelijke continuïteit centraal staat, blijvend op de kaart. Waarbij tegelijkertijd de uitvoering van de opgave in toenemende mate om, al dan niet afgedwongen, solidariteit tussen woningcorporaties op regionaal, maar mogelijk ook nationaal, niveau vraagt.Duidelijk is dat de Nationale Prestatie Afspraken (hierna NPA) niet gehaald worden en dat deze worden geactualiseerd. Echter, ook bij een herziene NPA blijft de druk vanuit de politiek en samenleving om als sector hierin haar aandeel te leveren onverminderd hoog. De vraag die hier mag worden gesteld is hoe hard de overheid gaat sturen (Wet versterking regie volkshuisvesting) op het terugdringen van het woningtekort? Worden corporaties daarmee (weer) uitvoeringsorganisaties? En in welke mate zal onderlinge solidariteit en projectsteun vanuit Den Haag worden afgedwongen?
Solidariteit & transparantie
Om invulling te geven aan de opgaven en de hiervoor gevraagde onderlinge solidariteit zijn transparantie en betrouwbare informatie cruciale randvoorwaarden. Een kwalitatief hoogwaardige MJOB en MJIB zijn hierbij onmisbare instrumenten om als individuele woningcorporatie en als sector de uitdagingen van de komende tijd het hoofd te bieden en hierbij scherp aan de wind te varen. Als aan deze voorwaarden wordt voldaan kan de sector vertrouwen en bouwen op de beschikbare informatie en hiermee maximale impact realiseren!Wilt u meer weten over hoe uw organisatie invulling kan geven aan deze uitdaging? Neem dan contact op met een van onze contactpersonen.