Ontwikkelingen vpb-positie woningcorporaties

De afgelopen weken zijn er in korte tijd een groot aantal publicaties verschenen waarin wordt ingegaan op de vpb-positie van woningcorporaties. In dit artikel geven we een overzicht van deze publicaties. We starten met een toelichting op de veelbesproken EU-Omnibus. Vervolgens gaan we in op een aantal stukken van onze nationale wetgever en de Belastingdienst. 

EU-Omnibus on Direct Taxation

Op 24 juni heeft de Europese Comissie de ‘EU-Omnibus on Direct Taxation’ gepubliceerd. Dit is een voorstel tot wijziging van een aantal Europese richtlijnen op het gebied van ‘directe belastingen’ (waaronder de vpb). Als dit voorstel wordt aangenomen, heeft dit grote gevolgen voor woningcorporaties. Zo wordt voorgesteld om de generieke renteaftrekbeperking (uit ATAD1) niet langer van toepassing te laten zijn op 'low-risk third-party loans', waaronder bankleningen. Als dit voorstel wordt aangenomen, zou dit betekenen dat de renteaftrekbeperking niet langer van toepassing is op corporaties. 

Mocht dit onderdeel niet worden aangenomen, dan is er nog een aantal andere maatregelen voorgesteld die ervoor kunnen zorgen dat de renteaftrekbeperking niet langer van toepassing is op corporaties of de impact daarvan aanzienlijk kleiner wordt. Het gaat om de volgende voorgestelde maatregelen: 

• Het wordt verplicht om de zogenoemde ‘groepsuitzonderingen’ te implementeren. Ook dit zou er bij de meeste corporaties toe leiden dat de renteaftrekbeperking niet langer van toepassing is.
• Het drempelbedrag wordt verplicht € 3 miljoen, en wordt jaarlijks geïndexeerd.
• Het aftrekpercentage wordt verplicht op 30% gesteld.
• De mogelijke uitzondering voor langlopende openbare-infrastructurele projecten wordt uitgebreid naar ‘long-term public-benefit projects’, waaronder ook betaalbare huisvesting valt (dus sociale huur en middenhuur). Let op: dit blijft wel een optie, geen verplichting voor de nationale wetgever. 
• De carry forward moet onbeperkt in de tijd mogelijk zijn.
• De implementatie wordt heel strikt: For the purposes of this Article, Member States shall not maintain or introduce, in their national law, any provisions with a subject-matter that falls within the scope of this Article if they lay down rules that diverge from those laid down in this Article. Nederland kan dus niet zomaar wegkomen met alternatieve maatregelen die hetzelfde effect hebben.

Al met al hoopgevend nieuws voor corporaties! Helaas moeten we wel benadrukken dat nog 'slechts' sprake is van een richtlijnvoorstel. Voordat dit daadwerkelijk een richtlijn wordt (en daarmee door de lidstaten moet worden geïmplementeerd), moet het voorstel unaniem door alle lidstaten worden aangenomen. Gezien onder meer de budgettaire impact, kunnen we ons voorstellen dat Nederland niet kan instemmen met het voorstel in de huidige vorm. Daarnaast zullen eventuele versoepelingen naar verwachting niet eerder ingaan dan per boekjaar 2029.

Besluit modernisering projectsteun

Na een internetconsultatie is het Besluit modernisering projectsteun bij de Kamer ‘in voorhang gebracht’. Dit houdt in dat een voorgenomen algemene maatregel van bestuur aan de Eerste en Tweede Kamer wordt gestuurd, voordat de regering advies aan de Raad van State vraagt (waarna het besluit daadwerkelijk kan worden ingevoerd). Kort samengevat kunnen corporaties met onvoldoende investeringsruimte voor de realisatie van nieuwbouw- of verduurzamingsprojecten in het kader van het gemeentelijk volkshuisvestingsprogramma een verzoek doen om projectsteun te ontvangen. Deze projectsteun dient ter financiering van (een deel van) de onrendabele top. In het besluit wordt opgemerkt dat de projectsteun ‘gedefiscaliseerd’ blijft. Dit betekent dat de betaalde projectsteun niet aftrekbaar is, en de ontvangen projectsteun niet vpb-belast. 

Wat ons betreft zou het goed zijn om de projectsteun niet langer te defiscaliseren en aftrekbaar te maken bij de corporatie die deze betaalt. Hiermee wordt, zeker bij vrijwillige projectsteun, de impact wat verzacht. Het argument dat de projectsteun bij de ontvangende corporatie (die het financieel al zwaarder heeft) wordt belast en daarmee wordt ‘afgeroomd’ kan worden weerlegd door de ontvangen projectsteun aan te merken als ‘investeringsbijdrage’. Deze kan worden afgeboekt op de boekwaarde van de met de ontvangen bijdrage samenhangende investering, waardoor deze niet (direct) wordt belast met vpb, maar slechts later tot uitdrukking komt, bijvoorbeeld door afschrijving (voor zover afschrijving al mogelijk is in verband met de bodemwaarde) of bij verkoop (waarbij in de meeste gevallen een HIR kan worden gevormd). Vooralsnog lijkt de wetgever echter niet voornemens om deze fiscale behandeling te wijzigen.

Motie herinvoering bestedingsreserve

De Eerste Kamer heeft bij de behandeling van de begroting Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening 2026 een motie aangenomen waarin de Regering wordt verzocht in overleg met het Ministerie van Financiën te onderzoeken ‘hoe de vpb-plicht voor woningcorporaties op korte termijn kan worden omgezet in een bestedingsreserve’. We wachten de uitkomsten van dit onderzoek af. De budgettaire derving van de (her-)invoering van de bestedingsreserve is in ieder geval aanzienlijk hoger dan die van de aangekondigde ‘vpb-faciliteit voor woningcorporaties’.

Uitwerking regeerakkoord op financiële positie woningcorporaties

In een Kamerbrief gaat de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in op de financiële doorrekening van de impact van het regeerakkoord op de investeringscapaciteit van corporaties. Vanuit deze brief zijn met name de volgende punten interessant: 

• De minister verkent de mogelijkheid om de inkomensafhankelijke huurverhoging verplicht te maken en onderzoekt een mogelijke vermogensafhankelijke huurverhoging. 
• De vormgeving van de aangekondigde vpb-faciliteit blijft nog altijd onduidelijk. Invoering in 2027 in plaats van het voorgenomen jaar 2028 is niet mogelijk omdat “een dergelijke faciliteit een materiële wijziging van de Wet op de vpb 1969 vereist”. 
• Het kabinet onderzoekt aanvullende steunmogelijkheden voor middenhuur, met name de mogelijkheid om ook voor middenhuur WSW-geborgde financiering te verstrekken.
• De versoepeling van het EU-staatssteunkader leidt ertoe dat een splitsing tussen DAEB en niet-DAEB mogelijk niet langer nodig is. Het huidige niet-DAEB bezit van corporaties bestaat immers grotendeels uit middenhuur.

Voorlopige inhoud Belastingplan 2027

Ook is de Kamer geïnformeerd over de voorlopige inhoud van het Belastingplan 2027. Voor woningcorporaties zijn met name de volgende voorgestelde maatregelen interessant: 

• De verlaging van het overdrachtsbelastingtarief voor woningen voor niet-bewoners van 8% naar 7%.
• De invoering van een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor overdracht van DAEB-woningen tussen woningcorporaties.
• Verhoging van de EIA van 40% naar 45,5% per 2027.

Duurzaamheid en fiscaliteit – kansen voor de uitvoering

Tot slot is een onderzoek van de Belastingdienst gepubliceerd naar de ervaringen van verduurzamende bedrijven met belastingen en de uitvoering van wet- en regelgeving door de Belastingdienst. Interessant is dat de commissie (bestaande uit medewerkers van de Belastingdienst) constateert dat het ‘op momenten cruciaal’ is dat de Belastingdienst, binnen de ruimte die zij heeft als uitvoerder van wet- en regelgeving, constructief meedenkt. 

Daarnaast blijkt dat medewerkers van de Belastingdienst nauwelijks in aanraking komen met vraagstukken rondom circulaire bouw, afschrijvingen, voorzieningen en goedkoopmansgebruik in relatie tot verduurzaming. Dit is een mooi voorbeeld van een situatie waarin de Belastingdienst zich pas jaren later bezighoudt met vraagstukken, terwijl belastingplichtigen in onzekerheid blijven. Externe respondenten (lees: adviseurs en ondernemers) blijken namelijk wel al tegen deze vraagstukken aan te lopen. 

Een ander mooi voorbeeld is dat respondenten opmerken dat “de indruk ontstaat dat de wetgever bij het opstellen van fiscale wetgeving de huidige ontwikkeling rondom duurzaamheid in onvoldoende mate weet mee te nemen”. Ook dit zien we helaas vaak. Zo hebben we de afgelopen jaren meermaals in onze Prinsjesdag-webinars opgemerkt dat de plannen met betrekking tot de zorg ertoe kunnen leiden dat de zorgvrijstelling in de vpb niet langer kan worden toegepast. 

Tot slot doet de commissie de aanbeveling om meer kennis te delen en proactief duidelijkheid te bieden, bijvoorbeeld door middel van vraag-en-antwoord-toelichtingen. Deze suggestie onderschrijven we volledig.

Afsluiting

Al met al is er de afgelopen tijd veel verschenen rondom de vpb-positie van woningcorporaties. Daarbij benadrukken we dat nog geen sprake is van concrete wetswijzigingen. Wel vinden we het positief om te zien dat de vpb-positie van corporaties (in relatie tot de enorme investeringsopgave) veel aandacht krijgt in de politiek. We volgen de ontwikkelingen dan ook nauwgezet en houden u hiervan op de hoogte.