‘Gemengdprojectregeling’ voor woningcorporaties verlengd’

In VSO2 (voor woningcorporaties) was een regeling opgenomen voor zogenoemde ‘gemengde projecten’. Het grootste voordeel van deze regeling was dat een groot deel van de grondwaarde kon worden toegerekend aan, kort gezegd, de koopwoningen. Dit leidt tot een aanzienlijk lager verkoopresultaat (en, zeker bij sloop-nieuwbouw, veelal forse verliezen) en daarmee tot een lagere vpb-last. Bij het opzeggen van VSO2 per 1 januari 2023 heeft de Belastingdienst een overgangsregeling geïntroduceerd voor de periode tot en met 31 december 2025. Op 30 juni 2026 heeft de Belastingdienst bevestigd dat de overgangsregeling wordt verlengd tot 1 januari 2035. 

Wanneer is sprake van een gemengd project?

Er is sprake van een gemengd project indien in een nieuwbouwproject voor tenminste 20% woningen bestemd voor verkoop, markthuurwoningen en/of bedrijfsmatig vastgoed wordt gerealiseerd. Het project mag dan ook voor maximaal 80% bestaan uit sociale huurwoningen[Sv2.1] en maatschappelijk onroerend goed. We merken hierbij op dat, afhankelijk van de feiten en omstandigheden, een project dat in meerdere fases wordt gerealiseerd moet worden aangemerkt als één project. Dit is het geval als het “in juridisch en geografisch opzicht en in de tijd bezien een nauw samenhangend geheel vormt en organisatorisch als zodanig wordt behandeld”. 

In de overgangsregeling is expliciet bepaald dat kavels bestemd voor de verkoop niet als ‘koopwoning’ tellen bij de beoordeling of sprake is van een gemengd project. Pas als wordt geconstateerd dat sprake is van een gemengd project, kunnen ‘enkele’ kavelverkopen overeenkomstig hun bestemming worden meegenomen in de berekening van het resultaat van het gemengd project. Dit is een belangrijk verschil ten opzichte van de regeling uit de VSO. Daarin was namelijk in een ‘Q&A-document’ bevestigd dat kavelverkopen onderdeel uitmaken van ‘die 20%’. Overigens zagen we in de praktijk dat de Belastingdienst een andere mening was toegedaan. 

Uitwerking gemengdprojectregeling

Op basis van de gemengdprojectregeling kan een groot deel van de grondkosten worden toegerekend aan de koopwoningen. De impact hiervan lichten we toe aan de hand van een gestileerd voorbeeld:

• Woningcorporatie X ontwikkelt een nieuwbouwproject. Hierin worden vijf bestaande sociale huurwoningen gesloopt en worden vijf identieke nieuwe woningen gerealiseerd: drie sociale huurwoningen, twee woningen bestemd voor verkoop. 
• De fiscale boekwaarde van de gesloopte woningen bedroeg € 1 miljoen (5 * € 200.000).
• De bouwkosten bedragen eveneens € 1 miljoen.
• De koopwoningen worden voor € 400.000 per woning verkocht. 
• De sociale kavelprijs van de gemeente waarin het project wordt gerealiseerd bedraagt (op basis van het gemeentelijk grondprijsbeleid) € 25.000.

Uitwerking zonder toepassing van de gemengdprojectregeling

De boekwaarde van de gesloopte woningen moet worden ingebracht in het project. Een afwaardering naar de grondwaarde is in de meeste gevallen op grond van het ‘woningcorporatie-arrest’ immers niet mogelijk (zie ook ons eerdere nieuwsbericht hierover). Ook de bouwkosten worden geactiveerd. De totale boekwaarde van het project bedraagt derhalve € 2.000.000. Bij oplevering wordt deze boekwaarde verdeeld over de gerealiseerde woningen. Aangezien sprake is van identieke woningen, krijgt elk van de woningen een fiscale boekwaarde van € 400.000. Het resultaat op de verkoop van de koopwoningen bedraagt nihil. Op de sociale huurwoningen kan slechts worden afgeschreven tot de WOZ-waarde (de ‘bodemwaarde). 

Uitwerking met toepassing van de gemengdprojectregeling

De gemengdprojectregeling maakt een onderscheid tussen twee onderdelen van het project: de grondexploitatie en de opstalexploitatie. Aangezien met name het resultaat op de grondexploitatie relevant is, laten we het resultaat op de opstalexploitatie (2%) achterwege in deze uitwerking.

De fiscale boekwaarde van de gesloopte woningen wordt toegerekend aan de grondkosten. Deze bedragen € 1 miljoen. Op grond van de gemengdprojectregeling wordt aan de realisatie van de koopwoningen de gemeentelijke sociale kavelprijs toegerekend. Het restant (€ 1.000.000 -/- 3 * € 25.000 = € 925.000) wordt toegerekend aan de koopwoningen. Na toerekening van de bouwkosten bedraagt de boekwaarde van de koopwoningen € 662.500 per woning. Bij de verkoop wordt derhalve een fiscaal verlies gerealiseerd van in totaal € 525.000. Dit bedrag vermindert direct de fiscale winst en daarmee de verschuldigde vpb. 

De boekwaarde van de opgeleverde huurwoningen is aanzienlijk lager dan zonder toepassing van de gemengdprojectregeling (€ 225.000 per woning). Dit leidt in beginsel tot lagere afschrijvingslasten, maar aangezien slechts kan worden afgeschreven tot de WOZ-waarde is de impact hiervan in veel gevallen relatief klein. 

Conclusie

Het verlengen van de gemengdprojectregeling is goed nieuws voor de corporatiesector. Deze regeling kan een grote impact hebben op de vpb-positie van corporaties. Wij adviseren dan ook om bij investeringsvoorstellen voor nieuwbouwprojecten (met name bij sloop-nieuwbouw) te onderzoeken of het mogelijk is om ook kooopwoningen te realiseren en wat daarvan de financiële impact is. Wij zijn u hierbij uiteraard graag van dienst! Uiteraard dient hierbij ook rekening te worden gehouden met andere relevante wet- en regelgeving, waaronder Woningwet, het BTIV en andere sectorregelgeving, gemeentelijke prestatieafspraken (en in de toekomst het gemeentelijk volkshuisvestingsprogramma als bedoeld in de op 23 juni 2026 aangenomen Wet versterking regie volkshuisvesting) en de eigen strategie en ambitie van uw woningcorporatie.