De Belastingdienst heeft besloten de met woningcorporaties gesloten ‘VSO2’ per 1 januari 2023 op te zeggen. Dit kan een grote impact hebben op de vpb-positie van woningcorporaties. In dit perspectief geven we u een eerste toelichting op de mogelijke gevolgen. We benadrukken dat op dit moment nog niet alle gevolgen duidelijk zijn. Zodra op belangrijke punten meer duidelijkheid ontstaat informeren we u uiteraard.
VSO2
Woningcorporaties zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig geworden voor de vpb. Om discussies over de fiscale ‘openingsbalans’ zo veel mogelijk te voorkomen heeft de Belastingdienst in overleg met de sector een model-vaststellingsovereenkomst (VSO2) samengesteld. Deze vaststellingsovereenkomst is door nagenoeg alle corporaties ondertekend. Bij het integraal belastingplichtig worden van woonzorgcorporaties (per 1 januari 2012) is een sterk vergelijkbare vaststellingsovereenkomst (VSO2a) gesloten. Ook VSO2a wordt opgezegd.
In de VSO zijn met name afspraken gemaakt met betrekking tot de waardering van vermogensbestanddelen op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008. Aangezien deze openingsbalansen al lang en breed vast staan, heeft de opzegging van de VSO in zoverre geen gevolgen. Echter zijn in de VSO ook een aantal afspraken gemaakt over de fiscale winstbepaling die ook nu nog van belang zijn. Het gaat hierbij met name om de ‘gemengde projecten-regeling’ (ook wel ‘combiprojecten’ genoemd), de afwaardering bij krimp, de behandeling van kooptussenvormen en de WOZ-afwaardering. Hierna gaan we nader in op deze punten.
Gemengd project-regeling
In de VSO is een regeling opgenomen voor het bepalen van het resultaat op gemengde projecten. Van een gemengd project is sprake indien het project voor minimaal 20% bestaat uit koopwoningen, markthuurwoningen en/of bedrijfsmatig vastgoed. Deze regeling heeft tot gevolg dat een relatief groot deel van de boekwaarde van het project mag worden toegerekend aan de koopwoningen. Dit leidt tot een aanzienlijk lager verkoopresultaat (of zelfs een verlies) op het koop-deel. De impact hiervan is met name groot indien sprake is van sloop-nieuwbouw.
In de berichtgeving van Aedes is opgemerkt dat er een overgangsregeling komt voor deze regeling. Wij nemen aan dat deze overgangsregeling van toepassing is op lopende projecten. Het is de vraag of de voordelige kostprijstoerekening uit deze regeling ook nog van toepassing is op projecten die worden gestart na 1 januari 2023 (of na de dag van opzegging van de VSO).
Afwaardering bij krimp
Het begrip ‘krimp’ wordt in de VSO uitgelegd als sloop waar geen nieuwbouw voor in de plaats komt en de grond definitief een onbebouwde bestemming krijgt. In dergelijke gevallen is in de VSO expliciet opgemerkt dat een afwaardering plaats kan vinden naar de lagere bedrijfswaarde van de grond.
Wij zijn van mening dat een dergelijke afwaardering ook mogelijk is na opzegging van de VSO. Het risico op discussie met de Belastingdienst hierover wordt echter wel groter. Zo bestaat het risico dat de Belastingdienst het standpunt inneemt dat de sloop wordt gezien als ‘investering’ en derhalve geen afwaardering kan plaatsvinden op grond van het afwaarderingsverbod uit artikel 3.29c Wet IB (dat ook de afwaardering van onrendabele toppen verhindert).
Kooptussenvormen
In hoofdstuk 4 van de VSO is geregeld hoe fiscaal moet worden omgegaan met de terug- en verkoop van kooptussenvormen (Verkopen onder Voorwaarden). Wij verwachten dat het opzeggen van de VSO op dit punt geen gevolgen zal hebben voor woningcorporaties. Mocht dit wel het geval zijn, dan leidt dit voor corporaties waarschijnlijk niet tot een nadeliger positie (denk daarbij aan het wegvallen van de bepalingen rondom het ongerealiseerde verlies).
WOZ-afwaardering
Veel corporaties hebben in het verleden op grond van de VSO een zogenoemde ‘WOZ-afwaardering’ verantwoord. De afgelopen tijd is een aantal procedures gevoerd over dit onderwerp. Deze procedures zijn steeds door de woningcorporatie gewonnen. Wij verwachten dat de recente uitspraak van Hof Den Haag (zie voor meer informatie het perspectief op onze website), waartegen de Belastingdienst verrassend genoeg niet in cassatie is gegaan bij de Hoge Raad, een van de aanleidingen is geweest voor het opzeggen van de VSO.
Wij verwachten dat na opzeggen van de VSO in ieder geval geen nieuwe WOZ-afwaarderingen kunnen worden verantwoord. Het is nog niet duidelijk hoe moet worden omgegaan met resterende WOZ-afwaarderingen. Naar onze mening zou het redelijk zijn om deze conform de ‘oude’ VSO-systematiek en de jurisprudentie daarover de resterende opwaarderingen terug te nemen. We hopen dat hierover meer duidelijkheid wordt geboden in de bijlage bij de opzeggingsbrief van de Belastingdienst waarin wordt ingegaan op ‘een aantal nog actuele onderwerpen’.
Afsluiting
Al met al betreuren wij het opzeggen van de VSO door de Belastingdienst zeer. Wij zijn erg benieuwd hoe de Belastingdienst om zal gaan met een aantal relevante onderwerpen, en wachten de opzeggingsbrief en de bijlage met interesse af. Wij begrijpen dat de brieven op 9 november 2022 per post zijn verstuurd aan de bestuurders van corporaties. Uiteraard houden we u via perspectieven op de hoogte van de ontwikkelingen met betrekking tot dit thema.
Mocht u naar aanleiding van dit perspectief nog vragen hebben, neem dan contact op met een van onze adviseurs.