Vergoeding voor onroerende zaak te laag door externe factor? Betaalt u OVB?

In een recent Besluit is een wijziging in de goedkeuring uit een eerder Besluit uit 2017, gepubliceerd waarbij in meer gevallen dan nu de  toepassing van de strafheffing achterwege kan blijven. 

De vrijstellingen in de overdrachtsbelasting die zijn opgenomen in artikel 15, eerste lid, van de WBR, zoals bijvoorbeeld de samenloopvrijstelling zijn niet van toepassing, als:

  • De verkoopprijs van de onroerende zaak (vergoeding inclusief btw) minder bedraagt dan de waarde in het economische verkeer, én
  • De verkrijger de btw niet of niet nagenoeg geheel (minimaal 90%) in aftrek kan brengen.

De waarde in het economische verkeer wordt ten minste gesteld op de kostprijs van de onroerende zaak, inclusief btw.
Er is in die gevallen alsnog overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit staat bekend als de zogenoemde strafheffing ter bestrijding van btw-constructies bij onroerende zaken.

In een aantal in het eerdere Besluit opgesomde gevallen is aangegeven dat de strafheffing achterwege kan blijven, omdat toepassing van de strafheffing in die situaties niet in overeenstemming is met doel en strekking van deze regeling. 

In het recente Besluit is er een nieuwe situatie aan deze reeds opgesomde gevallen toegevoegd.
Dit ziet op de situatie van een btw-belaste (op)levering van onroerende zaken tegen een vergoeding die bij het sluiten van de koop- en/of aannemingsovereenkomst tezamen met btw ten minste gelijk is aan de waarde in het economische verkeer, maar bij de latere verkrijging van de onroerende zaak lager is dan de waarde in het economische verkeer door ontwikkelingen die buiten de invloedssfeer van de verkoper liggen. Het gaat om de volgende twee situaties:

  • De bouwkosten zijn na het sluiten van de overeenkomst gestegen;
  • De waarde van de onroerende zaak is na het sluiten van de overeenkomst gestegen.

Gevolgen voor de praktijk

Indien een btw-ondernemer een nieuwe onroerende zaak (op)levert welke de koper/verkrijger niet voor minimaal 90% btw-belast gaat gebruiken én de btw-belaste vergoeding na levering door externe omstandigheden onder de waarde in het economisch verkeer daalt, dan kan de ‘strafheffing’ op basis van het Besluit achterwege blijven en is de verkrijging vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

Het is zodoende van belang op moment van levering te achterhalen welke (externe) omstandigheid ertoe heeft geleid dat de vergoeding (incl. btw) ten tijde van de verkrijging onder de waarde in het economisch verkeer is komen te liggen én of deze omstandigheid is aangegeven in één van de in het Besluit opgesomde gevallen.

Wilt u meer weten over dit onderwerp, neem dan contact op met een van onze adviseurs. Wij helpen u graag!