Rechtbank bevestigt vrijstelling overdrachtsbelasting bij taakoverdracht

Recent heeft een rechtbank een voor de praktijk positieve uitspraak gedaan over de toepassing van de vrijstelling overdrachtsbelasting bij de overdracht van een wooncomplex tussen twee woningcorporaties. 

De vrijstelling voor taakoverdracht 

Zoals we in een eerder artikel al hebben toegelicht, kunnen woningcorporaties een beroep doen op de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor taakoverdrachten als zij aan de volgende strikte voorwaarden voldoen:

• er is sprake van een taakoverdracht tussen kwalificerende partijen (waaronder woningcorporaties met ANBI-status);
• commerciële factoren spelen geen rol;
• alle activa en passiva met betrekking tot de taak worden overgedragen;
• de taak wordt door de overnemende partij voortgezet; en
• de overdracht heeft een bepaalde mate van substantie om als taakoverdracht te kunnen worden aangemerkt. 

In het verleden liep toepassing van de vrijstelling regelmatig spaak op de voorwaarde dat commerciële factoren geen rol mogen spelen. Betaling van een overnamesom stond daardoor aan toepassing van de vrijstelling in de weg. Nadat deze voorwaarde onder politieke druk is versoepeld, merken wij in de praktijk dat de Belastingdienst strenger is gaan kijken naar de overige voorwaarden van de vrijstelling. Wij zien daarom steeds meer discussies ontstaan over de uitleg van het begrip ‘taakoverdracht’. Dit begrip is niet gedefinieerd in de wet- en regelgeving en dat creëert nu voor de praktijk onzekerheid. 

Daarnaast wordt meer aandacht besteed aan de voorwaarde dat sprake moet zijn van een bepaalde mate van substantie. Voor deze voorwaarde is onvoldoende dat afzonderlijke onroerende zaken worden overgedragen. Het moet gaan om de overdracht van een (deel van een) zelfstandige taak. Ook op dit punt ontbreekt echter een duidelijke wettelijke definitie. 

De Belastingdienst neemt in recente discussies regelmatig als standpunt in dat geen sprake is van een taakoverdracht in de volgende situaties:

• Niet al het vastgoed dat is bestemd voor een bepaalde doelgroep wordt overgedragen (doelgroepvereiste). 
• Niet al het vastgoed in een bepaalde gemeente wordt overgedragen (geografisch vereiste). 

De genoemde vereisten zijn niet in de wet opgenomen, maar worden door de Belastingdienst wel op landelijk niveau toegepast. 

De uitspraak

Voorgaande discussie speelt ook in een recente uitspraak bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant. Waar gaat het om? Een woningcorporatie die zich inzet om op landelijk niveau voldoende betaalbare huisvesting van senioren en mensen met een zorgvraag (hierna: de doelgroep) te realiseren, verkoopt in 2023 een regulier wooncomplex aan een andere woningcorporatie die actief is in de reguliere sociale huisvesting. De verkoop vond plaats vanwege de doelstelling van de overdragende woningcorporatie om de reguliere sociale huisvesting af te stoten en zich te focussen op haar doelgroep. Het wooncomplex bestond, voor zover in deze procedure relevant, uit 70 verhuurde woningen, 5 bergingen en overige toebehoren. Naast het wooncomplex zelf zijn ook leningen overgedragen. De kopende woningcorporatie zet na de overdracht van het wooncomplex de werkzaamheden op haar naam voort. 

De verkrijgende woningcorporatie is van mening dat de verkrijging niet is belast met overdrachtsbelasting, omdat een succesvol beroep op de vrijstelling van overdrachtsbelasting in verband met de taakoverdracht kan worden gedaan. De inspecteur is van mening dat niet is voldaan aan de voorwaarden voor de toepassing van deze vrijstelling, omdat aan het vereiste dat sprake is van de overdracht van een (deel van een) zelfstandige taak niet is voldaan. Er wordt namelijk maar één woningcomplex overgedragen waarbij ook vanuit geografisch perspectief niet het gehele bezit in de betreffende plaats wordt overgedragen. Zodoende is bezwaar gemaakt tegen de voldoening op aangifte. De Belastingdienst heeft het bezwaar vervolgens afgewezen. 

De rechtbank acht de vrijstelling wel van toepassing. Naar het oordeel van de rechtbank is namelijk wel degelijk sprake van de overdracht van een zelfstandig onderdeel van een taak van de woningcorporatie. Het is daarbij dus niet relevant dat het slechts één woningcomplex betreft en de overdragende woningcorporatie nog actief blijft in het betreffende gebied (geografisch vereiste). Enerzijds acht de rechtbank hier van belang dat de overdracht plaatsvindt in het kader van het afstoten van de reguliere sociale huisvesting. Anderzijds is van belang dat een woningcorporatie meer doet dan de enkele verhuur. Er is in dit geval een intensieve beheerrol voor de directe omgeving die ook is overgedragen aan de overnemende woningcorporatie. 

Hoe nu verder?

Wij zijn het inhoudelijk eens met deze uitspraak. Momenteel is echter nog niet duidelijk of de Belastingdienst zich hierbij neerlegt. Wij verwachten dat de discussies voorlopig nog niet beslecht zijn. In een andere zaak, die speelde bij dezelfde rechtbank loopt nu een hoger beroep. In deze zaak oordeelde de rechtbank dat de vrijstelling niet kon worden toegepast omdat niet aan het doelgroepvereiste werd voldaan. Het laatste woord is hierover dus nog niet gezegd en wij verwachten dat mogelijk tot en met de Hoge Raad zal moeten worden geprocedeerd om meer duidelijkheid te krijgen. Hierop zal bij taakoverdrachten tijdig moeten worden voorgesorteerd.

Meer weten?

Toepassing van de vrijstelling overdrachtsbelasting bij taakoverdracht luistert nauw terwijl de gevolgen groot kunnen zijn. Een goede beoordeling van de feiten en omstandigheden van de over te dragen objecten en een goede contractuele inrichting is cruciaal. Bent u voornemens om binnenkort woningbezit af te stoten of over te nemen in het kader van een taakoverdracht? Dan denken wij graag met u mee. Heeft u vragen hierover? Neem dan contact op met een van onze btw-adviseurs.