Herziening btw-aftrek diensten aan onroerende zaken: wat kunt u nog doen?

Per 1 januari 2026 treedt een nieuwe herzieningsregeling in werking die aanzienlijke gevolgen heeft voor de btw-behandeling van kostbare diensten aan onroerende zaken. Deze wijziging maakt deel uit van het Belastingplan 2025. De maatregel heeft twee doelen: enerzijds het creëren van een gelijker speelveld tussen vastgoedondernemers, anderzijds het beter laten aansluiten van de btw-aftrek op investeringsdiensten bij het meerjarige gebruik ervan. 

Wat verandert er? 

Op dit moment moet een btw-ondernemer de btw op (ingrijpende) verbouwingskosten aan een onroerende zaak, die tijdens de verbouwing initieel in aftrek is gebracht, slechts herzien aan het einde van het jaar waarin de zaak voor het eerst in gebruik wordt genomen. Doordat het aftrekrecht nu wordt beoordeeld over een relatief korte periode, namelijk enkel het jaar van ingebruikname, ontstaan in de praktijk allerlei belastingbesparende structuren. Dit speelt vooral bij verbouwingen van panden, waarbij in het eerste jaar kortdurende verhuur wordt ingezet om btw-aftrek te realiseren en het in de jaren daarna btw-vrijgesteld wordt verhuurd. Dit is volgens de staatssecretaris van Financiën onwenselijk, omdat dit leidt tot een ongelijk speelveld tussen vastgoedondernemers.

Met de nieuwe regeling moeten ondernemers tot en met vier jaar na het jaar van ingebruikname bijhouden of de oorspronkelijke btw-aftrek moet worden herzien (‘gecorrigeerd’) vanwege een wijziging in het btw-belaste gebruik van het vastgoed in die periode. 

Welke diensten vallen onder de nieuwe regeling? 

Een dienst valt onder de nieuwe regeling als aan de volgende drie voorwaarden wordt voldaan: 

1. De dienst heeft betrekking op meerjarig gebruik van een onroerende zaak. 
2. De vergoeding voor de dienst bedraagt minimaal €30.000 exclusief btw. 
3. De dienst is op of ná 1 januari 2026 in gebruik genomen. 

De grens van €30.000 per dienst is bedoeld om te voorkomen dat ondernemers die meerdere kleine verbouwingen laten uitvoeren, te maken krijgen met meerdere herzieningstermijnen. Voorbeelden van relevante diensten zijn het plaatsen van een nieuwe keuken, het schilderen van de kozijnen aan de binnen- en buitenzijde, of de renovatie van een badkamer. Van belang is dat de diensten duurzaam meerjarig nut bieden aan de onroerende zaak. 

Herzieningsperiode 

De herzieningstermijn bedraagt in principe vijf jaar, net als bij investeringsgoederen. Een herzieningstermijn van tien jaar is, met een direct beroep op Europese jurisprudentie, ook mogelijk, als dat voor een ondernemer wenselijk is. Binnen deze periode kan de afgetrokken btw worden herzien als het gebruik van de dienst verandert van btw-belast naar btw-vrijgesteld, of andersom. Dit betekent dat per dienst die op of na 1 januari 2026 in gebruik genomen is, moet worden beoordeeld of herziening van toepassing is, waarbij afzonderlijke herzieningstermijnen en uiteenlopende startmomenten inzichtelijk moeten zijn in de administratie.   

Wat kunt u nu nog doen? 

Deze maatregel zal naar verwachting leiden tot een aanzienlijke toename van de administratieve lasten voor ondernemers. Een goede voorbereiding is essentieel om ongewenste btw-gevolgen en extra correcties te voorkomen. Wij adviseren u om tijdig inzicht te verkrijgen in welke diensten binnen uw onderneming onder de nieuwe regeling vallen. Zorg ervoor dat uw administratie zodanig is ingericht dat het gebruik per kostbare vastgoeddienst eenvoudig en overzichtelijk kan worden bijgehouden.  

In sommige gevallen is het voordelig om investeringen nog vóór 1 januari 2026 in gebruik te nemen, zodat deze nog onder de huidige regeling vallen. Door nu actie te ondernemen, voorkomt u dat u vanaf 2026 wordt geconfronteerd met extra verplichtingen en mogelijke btw-herzieningen. 

Meer weten? 

Heeft u vragen over deze regeling of wilt u samen bekijken wat dit voor uw situatie betekent? Neem dan gerust contact met ons op. Wij denken graag met u mee.