Financiële druk op zorgvastgoed neemt toe
Financiële druk op zorgvastgoed neemt toe
De zorg staat voor een opgave om de voorraad van geschikt vastgoed uit te breiden en te verduurzamen. Dit is nodig om de groeiende groep van niet zelfredzamen te huisvesten en doorstroming op de woningmarkt te stimuleren. Tegelijkertijd zijn voor zorgorganisaties de middelen beperkt: het ontwikkelen van zorgvastgoed mag er niet voor zorgen dat onvoldoende geld overblijft voor het leveren van kwalitatieve zorg. En dit is waar de schoen gaat wringen.
En de kans op een impairment neemt toe. Een hogere disconteringsvoet, gecombineerd met lagere nettokasstromen uit het vastgoed, leidt mogelijk tot duurzame waardeverminderingen (afwaarderingen / impairment) en/of voorzieningen verlieslatende contracten op het vastgoed. Met andere woorden, een slechter resultaat en dit zorgt voor een lager Eigen Vermogen.
Het goede nieuws: het nemen van een impairment of een voorziening is geen cash-out. Het slechte nieuws: ze kunnen ertoe leiden dat gewenste ratio’s niet worden gehaald en dat bankconvenanten niet worden nagekomen.
Onze specialisten kijken graag met een maatschappelijk hart én vanuit een bedrijfsmatige bril naar uw organisatie. Heeft u bijvoorbeeld hulp nodig bij het voorbereiden van een impairmenttoets, het bepalen van uw vastgoedstrategie of duurzaamheidsrapportage? Neem dan contact op met een van onze specialisten.
Uitdagingen voor zorgorganisaties
Diverse ontwikkelingen zorgen ervoor dat de uitdaging voor zorgorganisaties groter wordt:- Stijging bouwkosten: de schaarste aan materieel en personeel is verder toegenomen.
- Opgelopen rente sinds 2022: de NZa heeft niet zo lang geleden de rekenrente aangepast, maar dit betekent niet dat de tijdwaarde van geld is toegenomen. Sterker nog, de rente is afgelopen jaar fors gestegen en dit verhoogt de rendementseis op investeringen (WACC). Een euro wordt hierdoor minder waard en dit heeft ongunstige gevolgen voor de waarde van vastgoed. Tevens zullen financieringslasten toenemen als gevolg van de opgelopen rente.
- Druk op macrobudget: de zorg dreigt onbetaalbaar te worden. Zonder maatregelen exploderen de zorguitgaven komende decennia. VWS heeft samen met partijen in de zorg het Integraal Zorgakkoord opgesteld. Een belangrijk uitgangspunt is dat meer geld geen blijvende oplossing is: de zorg moet anders worden georganiseerd.
- Vanaf 2024 dalen de kapitaallastenvergoedingen (NHC en NIC). De NHC daalt met ongeveer 1,7% als gevolg van aanpassing WACC (-7,2%), naar voren halen investeringsmiddelen duurzaamheid (3,25%) en een reguliere indexatie (2,5%).
- Daarnaast worden de kapitaallastenvergoedingen in de toekomst onderhandelbaar, wat een risico van afslagen op de tarieven betekent.
- De effecten van duurzaamheid zijn voelbaarder geworden. Zorginstellingen met verouderd en niet-duurzaam vastgoed krijgen te maken met hoge energierekeningen. Voor huurlocaties treedt een dubbel effect op: een hoge indexering van de huur op basis van Consument Prijs Index (CPI) terwijl de zorginstelling zelf de energierekening betaalt.
- Middenhuur: de regulering middenhuursegment heeft mogelijk negatieve gevolgen voor huurprijsontwikkeling bij verhuur aan cliënten. Een tweede effect is dat commerciële partijen afhaken en zo minder appartementen in het middenhuursegment beschikbaar komen.
Impairmentrisico
Deze ontwikkelingen kunnen al op korte termijn de resultaten van zorginstellingen beïnvloeden. Ze vormen in sommige gevallen voldoende externe indicaties om het vastgoed aan een impairmenttoets te onderwerpen. Bij een impairmenttoets wordt de boekwaarde getoetst aan de toekomstige verdiencapaciteit van het vastgoed. Moet een impairment worden genomen, dan heeft dit een negatief effect op het resultaat en het vermogen van een zorgorganisatie.En de kans op een impairment neemt toe. Een hogere disconteringsvoet, gecombineerd met lagere nettokasstromen uit het vastgoed, leidt mogelijk tot duurzame waardeverminderingen (afwaarderingen / impairment) en/of voorzieningen verlieslatende contracten op het vastgoed. Met andere woorden, een slechter resultaat en dit zorgt voor een lager Eigen Vermogen.
Het goede nieuws: het nemen van een impairment of een voorziening is geen cash-out. Het slechte nieuws: ze kunnen ertoe leiden dat gewenste ratio’s niet worden gehaald en dat bankconvenanten niet worden nagekomen.
Houd regie over de financiële prestaties van uw vastgoedportefeuille
Maatschappelijke diensten leveren en tegelijkertijd streven naar een efficiënte bedrijfsvoering leven soms op gespannen voet met elkaar. Onze motivatie is om deze twee werelden bij elkaar te brengen, zodat maximale maatschappelijke impact geleverd kan blijven worden.Onze specialisten kijken graag met een maatschappelijk hart én vanuit een bedrijfsmatige bril naar uw organisatie. Heeft u bijvoorbeeld hulp nodig bij het voorbereiden van een impairmenttoets, het bepalen van uw vastgoedstrategie of duurzaamheidsrapportage? Neem dan contact op met een van onze specialisten.