Bouwterrein vooraf gebruiken? Voorkom dubbele belastingheffing
Bouwterrein vooraf gebruiken? Voorkom dubbele belastingheffing
Bij de aankoop van een bouwterrein kan de situatie zich voordoen dat de verkoper het perceel onbebouwde grond al vóór de juridische levering ter beschikking stelt aan de koper, zodat deze kan beginnen met de realisatie van de nieuwbouw. Dit kan leiden tot heffing van overdrachtsbelasting, terwijl later óók btw verschuldigd is.
Voor de overdrachtsbelasting kan de ter beschikking stelling van de onbebouwde grond al een verkrijging van de economische eigendom met zich meebrengen, terwijl er voor de omzetbelasting op dat moment mogelijk nog geen sprake is van een btw-levering. Doordat er ten tijde van deze economische verkrijging geen sprake is van samenloop met een btw-levering van het terrein, is de samenloopvrijstelling niet van toepassing. Gevolg is dan een verplichting tot het doen van aangifte en een heffing overdrachtsbelasting (10,4%) over de waarde van het bouwterrein op moment van deze economische verkrijging.
Een juiste en vooral tijdige fiscale ondersteuning is in die situatie cruciaal om te voorkomen dat er zowel 21% btw als 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd is.
In de praktijk kunnen de btw en de overdrachtsbelasting echter verschillend uitwerken. Zo kan voor de overdrachtsbelasting al sprake zijn van een verkrijging van economische eigendom, terwijl voor de btw nog geen levering plaatsvindt. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als de koper het perceel al feitelijk ter beschikking krijgt, maar nog niet de bevoegdheid heeft om zelfstandig te beslissen over het gebruik daarvan.
De overdrachtsbelasting ter zake van de economische verkrijging dient eerst op aangifte te worden voldaan. Door de geboden tegemoetkoming wordt de voldane overdrachtsbelasting op verzoek achteraf kwijtgescholden. Het verzoek tot kwijtschelding dient de koper schriftelijk in te dienen bij het Ministerie van Financiën. Dit kan zolang de voldoening ervan op aangifte nog niet onherroepelijk vaststaat.
U kunt dit risico voorkomen door tijdig de benodigde maatregelen te nemen: óf door een eerdere verkrijging van het economisch eigendom te voorkomen, óf door te voldoen aan de voorwaarden uit de goedkeuring en binnen de gestelde termijn een verzoek bij het Ministerie in te dienen.
Voor de overdrachtsbelasting kan de ter beschikking stelling van de onbebouwde grond al een verkrijging van de economische eigendom met zich meebrengen, terwijl er voor de omzetbelasting op dat moment mogelijk nog geen sprake is van een btw-levering. Doordat er ten tijde van deze economische verkrijging geen sprake is van samenloop met een btw-levering van het terrein, is de samenloopvrijstelling niet van toepassing. Gevolg is dan een verplichting tot het doen van aangifte en een heffing overdrachtsbelasting (10,4%) over de waarde van het bouwterrein op moment van deze economische verkrijging.
Een juiste en vooral tijdige fiscale ondersteuning is in die situatie cruciaal om te voorkomen dat er zowel 21% btw als 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd is.
Economische eigendom versus btw-levering
De overdracht van economische eigendom (zonder juridische eigendomsoverdracht) kan voor de btw worden aangemerkt als een levering van een goed. Dit is het geval als de koper feitelijk de macht krijgt om over de zaak te beschikken alsof deze eigenaar is.In de praktijk kunnen de btw en de overdrachtsbelasting echter verschillend uitwerken. Zo kan voor de overdrachtsbelasting al sprake zijn van een verkrijging van economische eigendom, terwijl voor de btw nog geen levering plaatsvindt. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als de koper het perceel al feitelijk ter beschikking krijgt, maar nog niet de bevoegdheid heeft om zelfstandig te beslissen over het gebruik daarvan.
Tegemoetkoming
De staatssecretaris heeft recent medegedeeld dat met een beroep op de hardheidsclausule een tegemoetkoming in de overdrachtsbelasting verleend wordt, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:- Zelfde koper én verkoper
- Juridische levering binnen 3 maanden na verkrijging economische eigendom
- Grond is al bouwterrein bij economische overdracht
- Juridische levering is van rechtswege belast met btw
- Overdrachtsbelasting over economische verkrijging is aangegeven en betaald
- Juridische levering vindt plaats vóór eerste ingebruikneming van de op de grond gerealiseerde bebouwing
- Bij juridische levering geldt samenloopvrijstelling
De overdrachtsbelasting ter zake van de economische verkrijging dient eerst op aangifte te worden voldaan. Door de geboden tegemoetkoming wordt de voldane overdrachtsbelasting op verzoek achteraf kwijtgescholden. Het verzoek tot kwijtschelding dient de koper schriftelijk in te dienen bij het Ministerie van Financiën. Dit kan zolang de voldoening ervan op aangifte nog niet onherroepelijk vaststaat.
Waarom is dit voor u belangrijk en wat kunt u doen?
Indien u niet op de hoogte bent van de gevolgen voor de overdrachtsbelasting als u als koper een bouwterrein al tot uw beschikking krijgt vóór de juridische levering en geen (of te laat) een verzoek tot kwijtschelding indient, bent u naast de 10,4% overdrachtsbelasting over de actuele waarde van het bouwterrein ook nog eens 21% btw verschuldigd.U kunt dit risico voorkomen door tijdig de benodigde maatregelen te nemen: óf door een eerdere verkrijging van het economisch eigendom te voorkomen, óf door te voldoen aan de voorwaarden uit de goedkeuring en binnen de gestelde termijn een verzoek bij het Ministerie in te dienen.
