BDO Nederland gebruikt cookies en trackingtechnologieën om het browser-gebruik op onze site te verbeteren, gepersonaliseerde content te tonen en traffic te analyseren. Door het gebruik van onze website, stemt u in met het gebruik van functionele cookies. Door op onderstaande button te klikken, stemt u in met analytische cookies. Lees meer over ons cookiebeleid en privacybeleid.
Artikel:

Verduidelijking definities onderhoud/verbetering voor woningcorporaties

01 augustus 2019

Op 4 juli 2019 is door het Ministerie van Infrastructuur en Waterstraat een memo voor woningcorporaties gepubliceerd waarin de definities van onderhoud en verbetering worden verduidelijkt. Voor de invulling van de begrippen onderhoud en verbetering is getracht aansluiting te zoeken bij de fiscale definities. Ondanks dat de aansluiting een welkome aanvulling is, blijven er commercieel en fiscaal verschillen bestaan tussen de definities. De definities zijn van toepassing op de (commerciële) begroting en verantwoording vanaf het verslagjaar 2020. Onderstaand lichten wij de inhoud van het memo verder toe.

Onderscheid onderhoud en verbetering

Het onderscheid tussen onderhoud en verbetering is van belang in het kader van de werkzaamheden die corporaties verrichten aan hun vastgoed in exploitatie. Per werkzaamheid dient te worden beoordeeld of sprake is van onderhoud of verbetering. Onderhoudsuitgaven kwalificeren als kosten, terwijl verbeteringsuitgaven worden geactiveerd.

Voor de nieuwe (commerciële) definities is geprobeerd zoveel mogelijk aansluiting te zoeken bij de fiscale definities. De fiscale definities van onderhoud en verbetering zijn uitgewerkt in de ‘fiscale praktijkhandleiding onderhoud en verbetering woningcorporaties’, ook wel de ‘BDO-lijst’ genoemd. Fiscaal is sprake van onderhoud als ‘de werkzaamheden dienen om de onroerende zaak in bruikbare staat te herstellen en de ingetreden achteruitgang (ten opzichte van de ‘staat’ bij stichting of latere verandering) op te heffen’. Met andere woorden: fiscaal is sprake van onderhoud indien werkzaamheden zijn gericht op vervanging van iets wat al aanwezig was. 

Van een verbetering is fiscaal sprake als de onroerende zaak naar inrichting, aard of omvang een wijziging ondergaat. Indien een onderdeel wordt vervangen voor een kwalitatief beter onderdeel, dan dienen de meerkosten te worden geactiveerd. De overige kosten kwalificeren als onderhoud.

Onderhoud

In de recente publicatie wordt de fiscale definitie van ‘onderhoud’ grotendeels gevolgd. Hierbij wordt verduidelijkt dat onderhoudsuitgaven zien op uitgaven om een woning (of complex) in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden. Van in dezelfde technische en bouwkundige staat houden is sprake indien aan het vastgoed geen technische gebreken zijn (minimaal conditiescore 4 op bouwdeelniveau voor alle bouwdelen conform NEN2767 of vergelijkbaar op het moment dat het onderhoud wordt uitgevoerd).

De commerciële en fiscale definitie van onderhoud komen op grote lijnen met elkaar overeen. Een verschil in de fiscale en commerciële kwalificatie van werkzaamheden kan ontstaan op het moment dat een object wordt vervangen voor een kwalitatief beter object. Ter illustratie een voorbeeld: indien bij het vervangen van een cv-installatie de oude niet meer leverbaar is, dan is commercieel sprake van onderhoud. Ondanks dat het hier om een technische verbetering gaat. Fiscaal geldt dat bij een technische verbetering de meerkosten voor het verbeterde object dienen te worden geactiveerd. Wij merken hierbij op dat het in de praktijk vaak lastig is vast te stellen hoeveel de meerkosten in een dergelijk geval bedragen, juist omdat de oude installatie niet meer leverbaar is. In zoverre lijkt de commerciële benadering ons praktischer dan de fiscale.

Verbetering

Werkzaamheden kwalificeren als verbetering indien aan de onroerende zaak een wezenlijke verandering wordt aangebracht, waardoor de onroerende zaak naar inrichting, aard of omvang een wijziging heeft ondergaan. Het doel hierbij is om de technische en bruikbare staat van de onroerende zaak te verbeteren of om de onroerende zaak naar een hoger niveau te brengen door bijvoorbeeld verduurzaming. Voorbeelden van werkzaamheden die als verbetering kwalificeren zijn:

  • het aanbrengen van isolatie;
  • het plaatsen van een dakkapel;
  • het plaatsen van zonnepanelen.

Ingrijpende verbouwing

Op basis van de recente publicatie dienen ook uitgaven in het kader van een ‘ingrijpende verbouwing’ (commercieel) integraal te worden geactiveerd. Voor de definitie van een ingrijpende verbouwing is echter geen aansluiting gezocht bij de fiscale definitie. Commercieel kwalificeert een ingrijpende verbouwing als een verbetering indien cumulatief aan de volgende vier criteria wordt voldaan:

de energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen);

  1. gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel uit van de aanpak waardoor deze op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwgebouwde objecten wordt gebracht;
  2. de werkzaamheden zijn mede gericht op het technische en functionele niveau van badkamers, keukens en toiletten in stand te houden op c.q. te brengen naar het niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden verwachten; en
  3. installatievoorzieningen aan de onroerende zaken dienen als gevolg van de werkzaamheden de komende 10 jaar niet te hoeven worden aangepakt.

Indien slechts aan drie van de vier voorwaarden wordt voldaan, kan alsnog sprake zijn van een (te activeren) ingrijpende verbouwing. In dergelijke gevallen dient de corporatie te onderbouwen waarom sprake is van een ingrijpende verbouwing.

Fiscaal dienen de werkzaamheden die verband houden met een ingrijpende verbouwing eveneens te worden geactiveerd. Fiscaal is echter veel minder snel sprake van een ingrijpende verbouwing en spelen de hiervoor genoemde vier voorwaarden geen enkele rol. Fiscaal is naar onze mening bijvoorbeeld pas sprake van een ingrijpende verbouwing op het moment dat de gevel volledig wordt vernieuwd en de plattegrond van de onroerende zaak wijzigt. Doordat kosten die verband houden met een ingrijpende verbouwing commercieel eerder moeten worden geactiveerd dan fiscaal, ontstaat voor corporaties de kans fiscaal een hoger bedrag aan onderhoudsuitgaven aan te merken, hetgeen tot een besparing van vennootschapsbelasting kan leiden. Om zekerheid te verkrijgen over de hoogte van de fiscale onderhoudsuitgaven geven wij in overweging om de fiscale standpunten vooraf af te stemmen met de Belastingdienst.

Achterstallig onderhoud

Ook voor achterstallig onderhoud wordt in het memo gekozen voor een afwijkende lijn ten opzichte van de fiscale definitie. Van achterstallig onderhoud is onder meer sprake bij onvoldoende onderhoud, externe omstandigheden en publiekrechtelijke beperkingen. Voorbeelden hiervan zijn onderhoudsuitgaven als gevolg van aardbevingen en vervanging van asbest.

Achterstallig onderhoud vormt commercieel een correctiepost op de markt- en beleidswaarde. Dit leidt tot een verlaging van de boekwaarde. Zodra de werkzaamheden in verband met achterstallig onderhoud plaatsvinden, is sprake van een verbetering.

Achterstallig onderhoud kwalificeert op grond van jurisprudentie fiscaal echter als onderhoud. Hierdoor ontstaat een verschil commercieel en fiscaal in de behandeling van achterstallig onderhoud. Wel dient achterstallig onderhoud fiscaal te worden geactiveerd indien het achterstallig onderhoud kan worden toegerekend aan de vorige eigenaar. De uitgaven dienen ook te worden geactiveerd indien sprake is van een ‘extra afschrijving’ door een abnormale gebeurtenis (bijvoorbeeld brand) en de hersteluitgaven 25% of meer bedragen dan de fiscale kostprijs van het bedrijfsmiddel.

Conclusie

Door het meer in lijn brengen van de fiscale en commerciële definities van onderhoud en verbetering is het de verwachting dat de administratieve lasten van corporaties gaan afnemen. Het memo is derhalve een aangename publicatie. Wij merken hierbij op dat het onderscheid tussen onderhoud en verbetering echter altijd maatwerk blijft en de nodige uitzonderingen bevat. Mede gezien het feit dat steeds meer corporaties in een te betalen vpb-positie komen wordt het belangrijker om de onderhoudsuitgaven kritisch te beoordelen. Met name t.a.v. grote onderhouds- of renovatieprojecten zien wij kansen. Bij grote onderhouds- of renovatieprojecten kan het daarnaast wenselijk zijn om de fiscale kwalificatie vooraf af te stemmen met de Belastingdienst. Wij zijn u hierbij graag van dienst. Voor meer informatie, of bij twijfel over de kwalificatie van bepaalde werkzaamheden kunt u uiteraard contact opnemen met een van onze specialisten.