Artikel:

Taxatiemodellen zijn prima ingericht op het waarderen van duurzaamheid.

06 november 2018

Een aantal grootbanken heeft, in navolging op het inmiddels verplicht gestelde minimum energielabel voor kantoren, te kennen gegeven in mindere mate belangstelling te hebben om zogeheten ‘bruine kantoren’ te financieren. Dit zal impact hebben op de vraag naar deze kantoren. Veel minder bekend is echter hoe taxateurs in de praktijk omgaan met deze regelgeving in hun taxaties. Zijn de hedendaagse taxatiemodellen wel geschikt om de ‘label-C’ wetgeving te verwerken?

Waardebepaling courante kantoren

Om de geschiktheid van de modellen te testen is het belangrijk te melden dat er (naast andere methoden) grofweg drie zeer gangbare wegen zijn die de taxateur kan bewandelen bij de marktwaardebepaling van courante kantoren.

1. Markthuurkapitalisatie
De meest voorkomende taxatiemethode is de markthuurkapitalisatie. Via een markthuur en een kapitalisatiefactor wordt als het ware een foto gemaakt van de situatie op de waardepeildatum. Vergelijkbaar met de balansdatum van de jaarrekening van een bedrijf. Eventuele omstandigheden die in de toekomst de waarde van het vastgoed zullen of (met een bepaalde kans) zouden kunnen beïnvloeden dienen als contant gemaakte correctie op de marktwaarde per peildatum te worden meegenomen. Uiteraard met onderbouwing door de taxateur.

2. Discounted Cashflow (DCF)
Een haast net zo vaak voorkomende methode is het berekenen van de huidige waarde van toekomstige kasstromen, oftewel de Discounted Cashflow (DCF) methode. Vergelijk dit met een video van 10 tot 15 jaar die gemaakt wordt van het vastgoed, vergelijkbaar met de winst- en verliesrekening van een bedrijf. Eventuele omstandigheden die in de toekomst de inkomsten of uitgaven (zouden kunnen) beïnvloeden kunnen zeer nauwkeurig in de beschouwingsperiode uiteen worden gezet. Deze methode maakt het voor eigenaren inzichtelijk wanneer er een bepaalde mutatie in huurders plaatsvindt of noodzakelijke investeringen dienen te worden ingerekend, waaronder duurzaamheidsinvesteringen.

3. Gecorrigeerde Vervangingswaarde methodiek
Bij gebouwen waar in mindere mate een duidelijke ‘markt’ voor is, is de Gecorrigeerde Vervangingswaarde methodiek vaker gebruikt. Bij deze methode wordt als uitgangspunt genomen wat de herbouwwaarde van het object is om het in de huidige staat opnieuw te bouwen, gecorrigeerd voor technische en functionele veroudering. De taxateur verhoogt dit bedrag met de grondwaarde of waarde van het zakelijke recht waarop het opstal gevestigd is om de marktwaarde te verkrijgen.

Elke methode geeft in theorie dezelfde uitkomt van de taxatie. Er is immers maar één marktwaarde.

Brown Discount of Green Premium?

De taxateur staat nu bij de taxatie van een ‘bruin kantoor’ mogelijk voor een dilemma: is er sprake van een stop op de inkomsten vanaf 2023? Of: kan er met een redelijke mate van zekerheid worden gezegd dat er sprake is van een investering op enig moment vóór 2023 waardoor de inkomstenstroom door kan blijven gaan, ook na 2022?

Als het antwoord op de eerste vraag ‘ja’ is, kan een taxateur de inkomstenstop bij de eerste twee methodieken adequaat inrekenen en zal de impact op de waarde direct zichtbaar worden. Bij de derde methodiek zal dit resulteren in een grotere afslag wegens economische veroudering. De vraag blijft natuurlijk wel of D-label (en lager) kantoorvastgoed compleet waardeloos is na 2023, gelet op alternatieve aanwendbaarheid en de grondwaarde.

Als het antwoord op de tweede vraag ‘ja’ luidt , dan zal de taxateur aanvullende vragen moeten stellen, zoals: is er al een inschatting gemaakt van de hoogte van de kosten die de labelplicht met zich meebrengt door de huidige eigenaar? Of is er een breed gedragen kengetal beschikbaar waaraan de kosten voor renovatie kunnen worden ontleend waardoor in ieder geval een representatieve inschatting kan worden gemaakt? En in hoeverre verlagen deze de kans op leegstand na afloop van een huurovereenkomst?

Verduurzamingsstrategie van de vastgoedeigenaar

Thema’s waar eigenaren mee te maken krijgen zijn het verandermanagement, de stakeholders, de financiële impact en de betaalbaarheid van de te nemen maatregelen. Deze factoren zijn altijd maatwerk. Het ontbreekt dus aan ervaringsgetallen en representatieve kengetallen: een “best practice”. Het rapport dat RICS in 2017 heeft geschreven en het rapport van het Economische Instituut voor de Bouw (eind 2016)  geven een richtlijn. Het meest betrouwbaar is uiteraard een goed doordachte, op het bezit toegespitste inschatting met offerte van een aannemer om de werkzaamheden uit te voeren. Daarnaast zou BDO REVS u ook hierin voor een groot gedeelte kunnen ondersteunen.

Advies nodig

Heeft u vragen over uw persoonlijke situatie? Neem dan gerust contact op met een van onze vastgoedspecialisten.