Artikel:

Prinsjesdag, vast goed?

02 oktober 2018

Onlangs heeft het kabinet haar plannen ten aanzien van de wijzigingen in de belastingwetgeving bekend gemaakt. #dividendbelasting en #rekeningcourant klinken u vast bekend in de oren. Ik beperk mij dan ook tot die voorstellen, die van invloed zijn op u als vastgoedprofessional.

Beperking afschrijvingsmogelijkheden vastgoed

Op verhuurde onroerende zaken mag fiscaal worden afgeschreven tot de WOZ-waarde. Voor onroerend goed in eigen gebruik mag worden afgeschreven tot 50% van de WOZ-waarde. Vanaf 2019 geldt dat ook voor panden in eigen gebruik maar mag worden afgeschreven tot 100% van de WOZ-waarde. Opvallend is dat deze maatregel alleen wordt voorgesteld voor de vennootschapsbelasting en niet voor de inkomstenbelasting. Overigens geldt de beperking voor afschrijving tot de bodemwaarde niet voor die onroerende zaken die in aanmerking komen voor VAMIL. In de landbouwsector moet u daarbij denken aan zogenaamde groenlabelkassen en voor kantoorgebouwen aan gebouwen met het keurmerk BREEAM Excellent. Deze onroerende zaken kunnen, ook onder de huidige wetgeving, worden afgeschreven tot de restwaarde.

Beperking renteaftrek

Niet specifiek voor de vastgoedondernemer, maar wel iets wat de grote vastgoedbeleggers zal raken: een nieuwe renteaftrekbeperking. Gebaseerd op Europese belastingontwijkingsrichtlijnen gaat Nederland een nieuwe maatregel invoeren op basis waarvan de rente in aftrek beperkt wordt. Uitgangspunt is dat per belastingplichtige minimaal € 1 miljoen rente aftrekbaar blijft. Indien u per saldo meer rentelasten wilt aftrekken, mag dat tot 30% van uw EBITDA. Het bedrag aan rente dat niet kan worden afgetrokken op basis van deze maatregel, kan alsnog worden afgetrokken als in een van de opvolgende jaren wel aftrekruimte ontstaat. De renteaftrekbeperking geldt ook voor rente die u activeert. De gevolgen van deze maatregel kunnen worden beperkt door uw fiscale eenheid op te knippen in meerdere belastingplichtigen. In dat geval kunt u wellicht ook meerdere malen gebruik maken van het lage vennootschapsbelastingtarief voor winsten tot € 200.000.

Vervallen FBI-status

Ook een maatregel die slechts enkelen van u zal treffen: de toepassing van het FBI-regime voor vastgoedbeleggers komt te vervallen. Voordeel van het FBI-regime is dat de belastingplichtige geen vennootschapsbelasting verschuldigd is. Belangrijkste voorwaarde was het uitkeren van een dividend ter grootte van minimaal de fiscale winst. Overigens zal deze wijziging pas vanaf 2020 gelden.

Verhoging van het lage BTW-tarief

Het lage BTW-tarief van thans 6% zal worden verhoogd naar 9%. Dit lage tarief is van toepassing op met name voedsel en drank maar ook op sommige arbeidsintensieve diensten. Onder die arbeidsintensieve diensten vallen ook het isoleren, schilderen, stukadoren en behangen van woningen die ouder zijn dan twee jaar. Daarnaast geldt dit tarief voor het schoonmaken van woningen, ook als ze nog niet ouder zijn dan twee jaar en natuurlijk bij de verhuur van vakantiewoningen. Het lijkt er op dat het BTW-regime geldt van het moment van factureren: dus als de factuur in 2018 is gedateerd is 6% BTW verschuldigd ook al wordt (een gedeelte van) het werk feitelijk pas in 2019 uitgevoerd. Wel moet een eventuele vooruitfacturering contractueel zijn overeengekomen en gebruikelijk zijn. Het is niet nodig dat de factuur ook in 2018 wordt voldaan.

Heffingsvermindering verhuurderheffing

Voor de verhuurderheffing is in 2014 een heffingsvermindering ingevoerd met als doel het stimuleren van investeringen in sociale woningbouw. Daar waar aanvankelijk (tot en met 2016) nauwelijks gebruik gemaakt werd van de regeling, is het budget inmiddels uitgeput met als gevolg dat de aanvragen die na 1 juli 2018 zijn ingediend worden afgewezen. Dit terwijl het de bedoeling was dat de regeling nog een paar jaar zou gelden.

Om het investeren in energiebesparende maatregelen in bestaande sociale huurwoningen te stimuleren wordt voor de jaren 2019 tot en met 2021 een budget van € 156 miljoen beschikbaar gesteld. Hiervoor moet de woning ten minste drie energie-indexklassen worden verbeterd en na renovatie recht hebben op minimaal energielabel B.

De vermindering is als volgt opgebouwd (alle bedragen per woning):

Energieindexstappen verbetering Minimale investering Heffingsvermindering
3 of 4 €  7.500 € 3.000
5 of 6 € 12.500 € 5.000
7 of 8 € 17.500 € 7.000
9 € 25.000 € 10.000

Verlaging tarief verhuurderheffing

Het tarief voor 2019 zal met 0,03% worden verlaagd naar 0,561%.

Sportvrijstelling BTW

Mocht u als vastgoedprofessional betrokken zijn bij uw eigen sportclub: lees nog even door. Bij amateursportverenigingen is het clubgebouw en/of het sportveld vaak in eigendom van een afzonderlijke stichting die het onroerend goed verhuurt aan de sportvereniging. Deze verhuur is vooralsnog belast met BTW maar dat komt, met ingang van 1 januari 2019 naar aanleiding van Europese jurisprudentie, te vervallen. Dat betekent dat de stichting haar voorbelasting niet meer in aftrek kan brengen. Gelukkig is hier sprake van een ruimhartige overgangsmaatregel. Voor alle opdrachten die in 2018 zijn verstrekt, geldt dat de BTW voorbelasting aftrekbaar blijft. Ook als de werkzaamheden pas in 2019 worden afgerond. Daarnaast is geen sprake van herziening: de eens genoten vooraftrek blijft derhalve genoten!