Voor verhuur bestemde woning: nieuwe rechtspraak

Eind september schreef ik mijn blog over de verhuurderheffing, waarin ik u wees op een uitspraak die ik in september verwachtte over de uitleg van de term “voor verhuur bestemd”. Die uitspraak is er op moment van schrijven van dit blog nog steeds niet, maar wel is 22 september een uitspraak gepubliceerd van de Rechtbank Zeeland – West-Brabant¹. Hoewel sprake is van een zogenaamde “tussenuitspraak”, wil ik u toch op deze manier bijpraten.

De Casus

Belanghebbende, een woningcorporatie, heeft over 2015 aangifte verhuurderheffing gedaan voor meer dan 13.000 woningen. Zij heeft bezwaar gemaakt tegen haar aangifte omdat zij van mening is dat voor 364 van de woningen geen heffing verschuldigd is. Van deze woningen waren er 194 per 1 januari 2015 aangewezen om te worden gesloopt en in afwachting daarvan tijdelijk verhuurd. Voor deze woningen is aansluiting gezocht bij de hiervoor gemelde procedure waarin elk moment uitspraak wordt verwacht. Het geschil gaat dan ook over de andere 170 woningen waarvan belanghebbende vindt dat geen verhuurderheffing is verschuldigd. Het betreft woningen die op 1 januari niet waren verhuurd en waarbij geen sprake is van frictieleegstand.

Primair standpunt van belanghebbende is dat een leegstaande woning geen huurwoning is. Daarover oordeelt de rechtbank dat dat uitgangspunt niet kan kloppen omdat in de definitie van het belastingobject ook het woord “bestemde” is opgenomen. Voornoemd bestanddeel heeft dus met betrekking tot een leegstaande woning als betekenis dat een dergelijke woning als sociale-huurwoning kwalificeert als deze woning bestemd is om verhuurd te worden tegen een sociale-huurprijs.

Tussenoordeel Rechtbank

Met betrekking tot de woningen die op 1 januari 2015 leeg stonden in verband met voorgenomen verkoop overweegt de rechtbank dat deze niet kwalificeren als ‘sociale-huurwoning’². Nu een dergelijke woning op 1 januari 2015 leeg stond is er in zoverre geen aanknopingspunt om te oordelen dat sprake is van een woning die “voor verhuur bestemd” is. Nu bovendien de woning ook niet bestemd is om na de leegstand te worden verhuurd – de bestemming is immers verkoop – kan ook in dat opzicht niet worden gezegd dat sprake is van ‘voor verhuur bestemd’. Opmerking verdient verder dat indien sprake is van een leegstaande woning waarvan op peildatum het voornemen bestaat om deze te verkopen, maar op peildatum ook het voornemen is om in afwachting van de verkoop de woning tijdelijk te verhuren tegen een sociale-huurprijs, deze woning wel kwalificeert als sociale-huurwoning³.

Leegstaande woningen met voorgenomen sloop

Met betrekking tot woningen die leeg staan in verband met voorgenomen sloop (dus niet in verband met renovatie), zijn er twee situaties mogelijk. Enerzijds dat op de peildatum niet bekend is wat er na sloop met de vrijkomende grond zal gebeuren. Anderzijds de situatie dat op de peildatum bekend is dat er een nieuwe woning zal worden gebouwd. Naar het oordeel van de Rechtbank is in beide genoemde situaties sprake van woningen die op de peildatum niet (langer) bestemd zijn voor verhuur. Zelfs indien ervan zou worden uitgegaan dat er na de sloop woningen zullen worden teruggebouwd die onder de verhuurderheffing zouden gaan vallen, geldt dat voor die desbetreffende nieuwe woningen en niet voor de nog te slopen woningen. Immers, ter zake van de nog te slopen woningen geldt dat die woningen niet (langer) bestemd zijn voor de verhuur.

Uw situatie

Wellicht heeft ook u, net als de belanghebbende in de hierboven omschreven casus, in 2015 of later een vaststellingsovereenkomst met de Belastingdienst gesloten. Onderdeel van die vaststellingsovereenkomst is dat u niet in bezwaar zult komen tegen de uitleg van het begrip “voor verhuur bestemd”. Hier is echter een andere rechtsvraag aan de orde dan de rechtsvraag waarnaar in de vaststellingsovereenkomst wordt verwezen. Desgevraagd liet de Belastingdienst mij weten dat ze met mij van mening is dat dit een andere rechtsvraag is, waarop de vaststellingsovereenkomst niet ziet.

Bezwaar maken?

Wellicht wilt u op grond van bovenstaande bezwaar maken tegen uw aangifte verhuurderheffing. Zoals u weet, moet dat bezwaar binnen zes weken na betaling van de verschuldigde belasting zijn ingediend. Als u na 25 september de verschuldigde heffing heeft betaald, heeft u tot ongeveer 6 november de tijd om bezwaar te maken. Natuurlijk willen wij u graag helpen bij het opstellen van het bezwaarschrift.

Op de hoogte blijven?

Heeft u vragen? Aarzel dan niet om contact met mij op te nemen. Wilt u geen nieuws meer missen, meldt u zich dan nu aan voor onze nieuwsbrief.

aanmelden nieuwsbrief

¹ ECLI:NL:RBZWB:2017:5470.
² vgl. ook rechtbank Gelderland, 14 februari 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:712.
³ vgl. Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 27juli 2017,  ECLI:NL:GHSHE:2017:3402.