'Voor verhuur bestemd' - de rechtbank doet uitspraak

Eindelijk. Hij is er! Ik kan me voorstellen dat u niet direct weet waar ik het over heb, maar het gaat over de uitleg van de term 'voor verhuur bestemd' als gebezigd in de verhuurderheffing (formeel: Wet maatregelen woningmarkt 2014 II).

De casus

Eiseres is belastingplichtig voor de verhuurderheffing en heeft voor het jaar 2013 aangifte verhuurderheffing gedaan gebaseerd op 71.737 objecten. Vervolgens heeft zij bezwaar aangetekend tegen haar eigen aangifte omdat zij van mening is dat voor 19.124 objecten geldt dat deze zijn bestemd voor de verkoop, voor 1.992 geldt dat ze zijn bestemd voor de sloop en voor 447 woningen geldt dat deze om niet dan wel tegen een geringe vergoeding ter beschikking worden gesteld op basis van een gebruikersovereenkomst. Deze laatste groep woningen zullen op korte termijn worden gesloopt of gerenoveerd, zodat deze dan onbewoond moeten zijn.

Voorafgaand aan de rechtsgang heeft belanghebbende afspraken gemaakt met de Belastingdienst over wat hen nu precies verdeeld houdt en wat niet. Op deze manier heeft belanghebbende haar procesrisico verminderd.

Rechtbank doet uitspraak

Opvallend aan deze casus is allereerst dat de rechtbank uitspraak heeft gedaan: belanghebbende heeft verzocht tot het stellen van prejudiciële vragen aan de Hoge Raad, maar de rechtbank willigt dat verzoek niet in. De rechtbank erkent dat sprake is van een rechtsvraag, maar omdat het een rechtsvraag is die betrekking heeft op de uitleg van de nationale wet, is de rechtbank van oordeel dat zij de onderhavige geschilpunten zelf kan beantwoorden.

Woningen bestemd voor verkoop of sloop

De rechtbank verwijst naar het eerste arrest van de Hoge Raad over de verhuurderheffing. Die zaak ging over een Hofjesstichting die tegen een lage vergoeding Hofjeswoningen beschikbaar stelde. De Hoge Raad oordeelde dat er sprake was van het tegen vergoeding (en dus huur) ter beschikking stellen van woonruimte en dus dat sprake was van een huurwoning (als bedoeld in de verhuurderheffing). De rechtbank leidt uit dit arrest af dat sprake is van 'huurwoning' bij een voldoende bepaalbare tegenprestatie voor het in gebruik krijgen van de desbetreffende woning, welke tegenprestatieverband houdt met het woongenot dat de bewoner geacht kan worden aan de in gebruik gegeven woning te ontlenen en die niet van elke reële betekenis is ontbloot. Met andere woorden: er is weliswaar sprake van een lage tegenprestatie, in de Hofjeszaak was de gemiddelde maandelijkse vergoeding € 50 per maand, maar deze vergoeding is weer te hoog om te spreken van een symbolische vergoeding.

Objectieve criteria bepalen

Daarnaast heeft de bewoner zich jegens eiseres verplicht de in gebruik gegeven woning zelfstandig en als hoofdverblijf te blijven bewonen. De rechtbank vervolgt dat uit de wetsgeschiedenis blijkt dat objectieve criteria bepalend zijn voor de vraag of al dan niet sprake is van een ‘voor verhuur bestemde woning' als bedoeld in artikel 2, aanhef en onderdeel a, verhuurderheffing. Zij ziet in die wetsgeschiedenis terugkomen dat sprake is van een ‘voor verhuur bestemde woning' als het betreffende object op de peildatum feitelijk wordt verhuurd in de zin van artikel 7:201 van het BW. De (subjectieve) bestemming die de eigenaar op de peildatum aan de desbetreffende woning heeft gegeven en de duur van de verhuur van de woning zijn, volgens de rechtbank, voor de invulling van voormeld criterium niet van belang.

Is dit de kern van de rechtsvraag?

Volgens mij zit daar de kern van de rechtsvraag en gaat de rechtbank kort door de bocht. Wie bepaalt de bestemming van een woning? Is dat de eigenaar of iemand anders, bijvoorbeeld de belastingdienst? Wat mij betreft een gemiste kans om deze rechtsvraag zelf, naar mijn mening slecht gemotiveerd, te beantwoorden en niet te rade te gaan bij de Hoge Raad. De wetgever heeft in de parlementaire geschiedenis aangegeven dat een woning die op de peildatum niet verhuurd is, maar wel leeg te huur staat wordt aangemerkt als een 'voor verhuur bestemde woning'. Dat snap ik en ook de gedachte er achter. De rechtbank oordeelt hier dat een verhuurde woning per definitie voor 'verhuur bestemd zou zijn'. Dat is naar mijn mening niet juist. We hoeven maar kort terug te gaan in de geschiedenis om te zien dat vele mensen al een nieuwe woning hadden gekocht en als gevolg van de crisis hun eigen woning niet konden verkopen. Deze woningen werden tijdelijk verhuurd. Maar om nu te constateren dat die woning voor de verhuur bestemd waren? Ik denk dat als je het aan de eigenaren zou vragen dat ze de woning het liefst zouden verkopen.

Als je de redenatie van de rechtbank volgt, zou tot de belastbare grondslag voor de verhuurderheffing moeten worden gerekend de op peildatum verhuurde woning alsmede de woning die op peildatum voor verhuur bestemd is. Maar dat heeft de wetgever niet in de wettekst opgenomen. Er staat alleen 'voor verhuur bestemd' en ja, dat is een subjectief criterium en de vraag is wie die subjectieve invulling mag geven.

Ik heb begrepen dat belanghebbende in hoger beroep is gegaan, dus wordt vervolgd...

Wilt u op de hoogte blijven, meld u dan nu aan voor onze e-mailnieuwsbrief.

Aanmelden e-mailnieuwsbrief