Hoe kunt u het beste een vastgoedonderneming schenken?

Als u de aandelen van uw vennootschap schenkt aan (een van) uw kinderen dan bent u hierover belasting verschuldigd. Deze belasting bestaat enerzijds uit inkomstenbelasting en anderzijds uit schenkbelasting. De totale heffing kan oplopen tot 45% van de waarde van de door u geschonken aandelen.

Schenken van onderneming

Indien sprake is van een “onderneming” gaat die belasting een stuk omlaag. Dat is de zogenaamde “bedrijfsopvolgingsregeling”, ook wel BOR of BOF genoemd. Als u schenkt aan een werknemer van de onderneming, kan de inkomstenbelasting worden uitgesteld. Dat scheelt al 25% belasting. Daarnaast kan, als de verkrijger de aandelen ten minste vijf jaren in bezit houdt en de onderneming gedurende die periode wordt voortgezet, een korting op de schenkbelasting worden verkregen. De hoogte van die korting is afhankelijk van de waarde van de onderneming, maar minimaal 83%. Omdat de schenkbelasting zonder vrijstelling maximaal 20% bedraagt (bij schenken aan kinderen), wordt deze maximaal 3,4%. Indien u volledig gebruik kunt maken van de bedrijfsopvolgingsregeling, daalt de belastingheffing dus van maximaal 45% tot maximaal 3,4%!

Is verhuur van vastgoed een onderneming?

U ziet zelf dat het een buitengewoon aantrekkelijke regeling is, reden voor de Belastingdienst om het begrip “onderneming” beperkt uit te leggen en het verzoek tot toepassen van de faciliteit beperkt te honoreren.

Hof Den Haag was in 2013 de eerste die bepaalde dat verhuur van onroerend goed ook een onderneming kon vormen. De Staatssecretaris van Financiën heeft in eerste instantie cassatie aangetekend tegen deze uitspraak, maar dat beroep weer ingetrokken met de mededeling dat deze uitspraak alleen voor de betreffende casus gold en dus niet als richtinggevend kan worden gezien.

Daarna zijn er nog een paar uitspraken en arresten gewezen, waarbij de resultaten wisselend waren. Onlangs heeft Hof Den Haag echter weer in het voordeel van belastingplichtige beslist. Dat terwijl de Rechtbank eerder in het voordeel van de Belastingdienst had beslist.

De casus [1]

De activiteiten van [A] B.V. en haar deelnemingen bestaan uit (i) projectontwikkeling, (ii) bouw, verbouw en afbouw van vastgoed (bouwactiviteiten) en verhuur van vastgoed in de categorieën (iii) business centers, (iv) bedrijfsverzamelgebouwen en (v) standalone-units. Door de moeder is één certificaat van een gewoon aandeel in [A] B.V. geschonken aan belanghebbende. Van deze schenking is aangifte schenkbelasting gedaan.

De inspecteur heeft in eerste instantie een aanslag opgelegd zonder rekening te houden met de BOR. Daartegen is belanghebbende in bezwaar gekomen en is de BOR wel toegekend voor dat deel van de vermogensbestanddelen dat verband hield met de projectontwikkeling en de (ii) bouwactiviteiten.

Het Hof overwoog vervolgens: “dat [A] B.V. met haar gehele vastgoedportefeuille een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid omvat, gericht op duurzame deelname aan het economisch verkeer met het oogmerk rendement te realiseren en dat dat rendement ook redelijkerwijs is te verwachten. Het rendabel maken van de vastgoedportefeuille geschiedt naast de inzet van de productiefactor kapitaal, in het bijzonder door inzet van de productiefactor arbeid, welke naar aard en omvang onmiskenbaar tot doel heeft het duurzaam behalen van rendementen die bij normaal vermogensbeheer opkomende rendementen te boven gaan. Met 48 projecten, 18 panden en twee bouwkavels is de vastgoedportefeuille van een aanzienlijke omvang en vertegenwoordigt deze een aanzienlijke waarde van ruim € 24 miljoen.”

Ergo: het Hof is het met belanghebbende eens dat sprake is van een onderneming. Belangrijke overweging daarbij is dat belanghebbende duidelijk heeft kunnen maken dat de binnen de onderneming geleverde arbeid uitgaat boven normaal vermogensbeheer en dat door de persoonlijke betrokkenheid bij de huurders een hoger rendement op het vermogen wordt behaald dan anders het geval zou zijn.

Op de hoogte blijven?

BDO brengt regelmatig publicaties uit en organiseert evenementen over relevante thema’s in de bouw- & vastgoedbranche. Wilt u op de hoogte blijven? Wij reiken deze perspectieven graag aan.

[1] ECLI:NL:GHDHA:2017:2429