Fiscale aspecten bij schenking van een onroerend goed onderneming aan uw kind(eren)

U wilt uw vastgoedconcern schenken aan uw kinderen. Met welke fiscale aspecten moet u dan rekening houden?

Als u uw onderneming overdraagt aan een ander, bent u inkomstenbelasting verschuldigd over de winst die u maakt bij de verkoop van de aandelen. Dat is niet anders indien u de aandelen schenkt. Dan wordt deze “onzakelijke” prijs voor de inkomstenbelasting gecorrigeerd naar een zakelijke prijs.

Indien de aandelen bewust tegen een te lage prijs worden verkocht, is sprake van een schenking. Over deze schenking is schenkbelasting verschuldigd. Het tarief van de schenkbelasting is afhankelijk van de relatie tussen de schenker en de begiftigde. In geval van een schenking aan kinderen bedraagt de belasting 10% voor een schenking van ca € 120.000 en 20% over het meerdere.

Schenken van een onderneming

Indien echter sprake is van een “onderneming”, kan gebruik gemaakt worden van zowel een vrijstelling voor de inkomstenbelasting als voor de schenkbelasting. Voor beide vrijstellingen gelden natuurlijk voorwaarden. Zo is de vrijstelling voor de inkomstenbelasting alleen van toepassing indien u de onderneming schenkt aan een personeelslid. Dat kan ook een van uw kinderen zijn.

Voor de schenkbelasting is een belangrijke voorwaarde dat de verkrijger de onderneming nog ten minste vijf jaren voorzet.

Of sprake is van een onderneming is al diverse malen onderdeel van discussie geweest tussen de  belastingplichtige en de Belastingdienst. Gezien bovengenoemde vrijstellingen is het meestal de belastingplichtige die stelt dat sprake is van een onderneming, terwijl dit wordt betwist door de belastingdienst. Een enkele keer zijn de rollen omgedraaid: de Belastingdienst is van mening dat sprake is van een (IB) onderneming (belast in box 1 tegen progressief tarief) terwijl de belastingplichtige van mening is dat sprake is van beleggen zodat hij belasting verschuldigd is over het forfaitaire rendement van box 3. En zeker in geval van hoge rendementen is belastingheffing in box 3 aantrekkelijk.

Verhuur van onroerend goed een onderneming?

Indien de activiteiten voornamelijk bestaan uit de verhuur van onroerend goed, vindt de Belastingdienst dat sprake is van “beleggen” en niet van “ondernemen”. In de ogen van de Belastingdienst is alleen dan sprake van ondernemen indien een meer dan gemiddeld rendement wordt behaald. Het maakt daarbij volgens de Belastingdienst niet uit hoe groot uw organisatie is.

Hoewel de successen wisselend zijn, konden belastingplichtigen de rechter diverse malen overtuigen dat sprake is van een onderneming en kregen zo de door hen gewenste vrijstelling.

Wel of geen overdrachtsbelasting?

Indien u aandeelhouder bent van een BV (structuur) waarvan de bezittingen voor het grootste deel bestaan uit in Nederland gelegen verhuurd onroerend goed en u deze aandelen overdraagt aan een ander, is die ander over het algemeen overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van het indirect verkregen onroerend goed. De belasting wordt geheven over de waarde van het onroerend goed en niet over de koopprijs van de aandelen, waardoor het een flinke kostenpost kan zijn. Bijvoorbeeld bij een waarde van 100 voor het onroerend goed dat met een lening van 75 is gefinancierd, zal de koopprijs van de aandelen 25 bedragen. De overdrachtsbelasting bedraagt echter 6% van 100 = 6. Dat is bijna 25% van de koopprijs van de aandelen!

Hoe dan toch vrijstelling[1]?

Wellicht kunt u een beroep doen op de vrijstelling van overdrachtsbelasting die geldt voor een onderneming die door ouders aan kinderen wordt overgedragen (artikel 15, lid 1, onderdeel b, wet belastingen van Rechtsverkeer). Op grond van de wettekst is deze vrijstelling alleen van toepassing indien rechtstreeks onroerend goed wordt verkregen, niet indien aandelen in een onroerendgoed-BV worden verkregen. U moet dan verwijzen naar de leer van de “doorkijkarresten”. Wellicht weet u nog dat een jaar of 10 geleden door de rechter is bepaald dat geen overdrachtsbelasting verschuldigd was bij de verkrijging van aandelen in een monumenten BV. Dat was het eerste doorkijk-arrest. Overigens had dat arrest tot gevolg dat de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij de verkrijging van een monument volledig is komen te vervallen. De doorkijkarresten zeggen dat het voor de overdrachtsbelasting niet moet uitmaken of onroerend goed rechtstreeks wordt verkregen of indirect via een vennootschap.

Ook overdragen aan uw kinderen?

Overweegt u (de) aandelen in een onroerendgoedonderneming aan uw kinderen over te dragen? Overleg met uw adviseur of ook u een beroep kunt doen op deze uitspraak. De kans bestaat dat reparatiewetgeving gaat komen, dus misschien is het verstandig om de schenking iets eerder te doen dan u al van plan was. Neem gerust contact met mij op als u meer wilt weten over uw persoonlijke mogelijkheden.

[1] ECLI:NL:RBNHO:2017:5723