Denk bij uw aangifte aan de verhuurderheffing

De meeste vakanties zijn voorbij, net als de zomer. Die eigenlijk niet begonnen is. De maand dat het mosselseizoen begint en de maand dat je al begint te merken dat de dagen korter worden: ’s ochtends bij het opstaan moet het licht al aan. En voor vastgoedbeleggers de maand van de verhuurderheffing. Het hele jaar wordt niet aan deze belasting gedacht, het is een echte klus om na de vakantie op te pakken. Ik geef u graag een overzicht van de diverse uitspraken met betrekking tot de verhuurderheffing zodat u een juiste aangifte kunt doen.

Wijzigingen 2017

Zoals u wellicht weet, is begin dit jaar een Wijzigingswet aangenomen. Hoewel u pas vóór 1 oktober aangifte hoeft te doen, moet u aangifte doen naar de stand van zaken per 1 januari daaraan voorafgaand. Dus als u in bijvoorbeeld juni een woning heeft verkocht, kan het toch zijn dat u deze woning moet meennemen in uw aangifte over dit jaar. Voor de wijzigingen die begin dit jaar zijn aangenomen door het parlement geldt hetzelfde: ze zijn aangenomen ná 1 januari en gelden nog niet voor de aangifte waar u nu mee bezig bent. Dus:

  • Geen vrijstelling voor monumenten;
  • Geen aftopping op een maximale WOZ-waarde van € 250.000
  • Vrijstelling van 10 woningen in plaats van 50 woningen.

Op al dat zoets moet u nog een jaartje wachten.

Hofjeswoningen

Voor organisaties die “hofjeswoningen” beschikbaar stellen aan mensen met een laag inkomen is 2017 een zuur jaar. De Hoge Raad heeft bepaald dat, hoewel de vergoeding die zij aan bewoners vragen over het algemeen zeer laag is, deze vergoeding toch is aan te merken als “huur” en dat de woningen dus worden verhuurd en daarmee onder de verhuurderheffing vallen. Voor 2018 zal voor deze organisaties gelden dat zij of vrijgesteld worden omdat het Hofje is aangemerkt als monument of omdat sprake is van minder dan 50 woningen. Maar over 2017 nog betalen dus.

Antikraak

Een soortgelijke redenering geldt voor woningen die anti-kraak worden bewoond. Als ook daar sprake is van een vergoeding door de bewoner of anti-kraak organisatie aan de eigenaar, is (meestal) sprake van een huurovereenkomst en dus behoort de woning tot de belastbare grondslag. Dat geldt niet als de vergoeding rechtstreeks kan worden gekoppeld aan kosten van de woning zoals energie.

Voor verhuur bestemd

Tenminste één belastingplichtige voert een procedure over de vraag wat precies moet worden verstaan onder een “voor verhuur bestemde woning”. Deze belastingplichtige zegt dat hij van mening is dat alle woningen die zijn toegevoegd aan de verkoopvijver bestemd zijn voor de verkoop en dus niet meer voor de verhuur. Op het moment van schrijven van dit stuk, is de uitkomst nog niet bekend, maar de verwachting is dat de rechtbank wel in september uitspraak zal doen.

Huurprijs

Het lijkt een open deur: wat moet worden verstaan onder het begrip huurprijs? In de parlementaire geschiedenis is meermaals melding gemaakt dat de overheid verhuurder helpt door aan huurders huurtoeslag toe te kennen. De hoogte van de huurtoeslag is echter niet afhankelijk van de huurprijs, maar van de rekenhuur.

Strijd met EVRM

Diverse belastingplichtigen hebben het standpunt ingenomen dat zij door de verhuurderheffing geen redelijk rendement meer kunnen behalen op de door hen verhuurde woningen. Tot nu toe is echter niemand er in geslaagd om de rechter ook te overtuigen: alle zaken zijn door de belastingplichten verloren. Maar er zijn belastingplichtigen die moedig doorstrijden.

Direct inzicht?

Op onze site vindt u onze online verhuurderheffing tool waarmee u met beantwoording van de eerste vragen kunt bepalen of een woning wel of niet tot de belastbare grondslag moet worden gerekend en het tweede deel maakt inzichtelijk of u aanspraak kunt maken op heffingsvermindering.

Heeft u vragen? Aarzel dan niet om contact met mij op te nemen.