Stel u heeft een eigen woning en wenst de garage te verhuren aan uw partner, die (ook) ondernemer is. Er zijn een aantal fiscale zaken waar u dan rekening mee moet houden.

Huwelijkse voorwaarden?
Voor de vraag of de garage (fiscaal) ter beschikking gesteld wordt aan uw partner, is van belang hoe u bent gehuwd. Is er sprake van een gemeenschap van goederen (één vermogen) of een beperkte gemeenschap waartoe de garage behoort, dan kan er geen sprake zijn van een ter beschikkingstelling. De garage kan alleen ter beschikking worden gesteld wanneer deze (conform de huwelijkse voorwaarden) tot het privévermogen behoort van de niet-ondernemende partner.

Vermogensetikettering (gemeenschap)
Voor de fiscale behandeling is het ook van belang te beoordelen of de garage, als keuze- of verplicht ondernemingsvermogen kwalificeert.

Er is sprake van verplicht ondernemingsvermogen (voor de ‘ondernemende’ partner) als de garage eigen ingangen en voorzieningen (bv. een toilet) heeft en zelfstandig verhuurbaar is. Wanneer dit niet het geval is, is er sprake van keuzevermogen. Van keuzevermogen kan sprake zijn als 10%, van de inhoud van de woning, voor zakelijke doeleinden wordt gebruikt. Bij keuzevermogen, kan het pand, naar keuze, tot het ondernemingvermogen (box 1, max. 52%) of het privé-vermogen (eigen woning of box 3, 1,2%) worden gerekend.

Hoe nu fiscaal verder?
Wanneer de garage verplicht tot het  ondernemingsvermogen behoort, is voor de garage de eigenwoningregeling (hierna: ewr) niet meer van toepassing. Als de woning met garage kwalificeert als keuzevermogen kan de woning met garage tot het ondernemingsvermogen worden gerekend. In dit geval moet er een bijtelling op de winst plaatsvinden voor het privégebruik van het woongedeelte.

Als sprake is van ondernemingsvermogen kunnen alle kosten voor de garage als ondernemingslasten worden meegenomen. Let op. Daar staat tegenover dat waardestijgingen bij verkoop belast zijn.

Wat als het privévermogen wordt?
Bij keuzevermogen kan de woning en garage ook tot het privévermogen worden gerekend. Nu is, in beginsel, de ewr op de gehele woning van toepassing. Kosten voor verhuur zijn niet aftrekbaar en huurinkomsten zijn niet belast. De financieringskosten zijn volledig aftrekbaar.

Werkruimte?
Dit is anders als er sprake is van een kwalificerende werkruimte. Van een werkruimte is sprake als aan het zelfstandigheids- en inkomenscriterium wordt voldaan. Als sprake is van een werkruimte dan valt dit gedeelte van de woning NIET onder de ewr. De werkruimte is belast in box 3. Voor dit deel van de woning bestaat nu ook geen recht meer op aftrek van de financieringskosten. In de onderneming mogen maar beperkt kosten in aftrek worden gebracht.

Woning en garage tot privévermogen
Wanneer een bedrijfsruimte (privévermogen) ter beschikking wordt gesteld aan de partner zijn de opbrengsten belast. De hurende partner (ondernemer) mag de betaalde huurkosten in aftrek brengen. Wanneer sprake is van een ter beschikking stelling moet een zakelijke huur worden bepaald.

Omzetbelasting
De verhuur van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van omzetbelasting. Indien gewenst kan, als de ondernemer voor meer dan 90% belaste activiteiten verricht, onder voorwaarden worden geopteerd voor belaste verhuur. Voordeel bij opteren voor belaste verhuur is dat de verhuurder de BTW op de kosten van verhuur in aftrek kan brengen.